Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida como se você fosse o dono. Não existe um prazo único: o Código Civil e a Constituição preveem modalidades diferentes, e cada uma combina um tempo mínimo com requisitos próprios, como tamanho da área, moradia, existência de título ou não ser dono de outro imóvel.
Escolher a modalidade certa é o primeiro passo de qualquer regularização, seja na Justiça, seja no cartório de registro de imóveis. A seguir estão os prazos e requisitos de cada tipo, conferidos no texto vigente da lei. Para dúvidas sobre o seu caso, a página de assessoria jurídica do escritório reúne os atendimentos na área imobiliária.
Usucapião extraordinária: 15 anos, ou 10 com moradia
É a modalidade mais ampla, prevista no art. 1.238 do Código Civil. Quem possui um imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção e sem oposição, adquire a propriedade independentemente de ter título ou boa-fé. Serve, por exemplo, para quem ocupou um terreno abandonado ou comprou de quem não era o dono registral e nunca teve contrato válido.
O parágrafo único reduz o prazo para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual ou realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo. A redução é bastante usada em casas onde a família mora e em terrenos onde se construiu.
Não há limite de tamanho da área e não se exige que a pessoa deixe de ter outros imóveis. Em compensação, o prazo é o mais longo, e é preciso provar que a posse foi exercida com intenção de dono durante todo o período, sem que o proprietário tenha reagido judicialmente. Recibos antigos, carnês de IPTU pagos, contas de consumo em seu nome e testemunhas de vizinhos costumam ser as provas centrais.
Usucapião ordinária: 10 anos com justo título e boa-fé
O art. 1.242 do Código Civil prevê a usucapião ordinária para quem possui o imóvel de forma contínua e incontestada, com justo título e boa-fé, por 10 anos. Justo título é o documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, mas que tem algum defeito: um contrato de compra e venda assinado por quem não era o dono, uma escritura que não pôde ser registrada, uma partilha com vício. Boa-fé é ignorar o defeito que impede a aquisição.
O prazo cai para 5 anos quando o imóvel foi adquirido de forma onerosa com base no registro do cartório, e esse registro foi cancelado depois, desde que os possuidores tenham estabelecido ali a moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único do art. 1.242). É a situação de quem comprou confiando na matrícula e depois descobriu que a venda anterior foi anulada.
Exemplo: em 2016 uma pessoa comprou um apartamento com contrato particular assinado por um vendedor que se apresentava como herdeiro único, mas havia outros herdeiros. Se ela desconhecia o problema e mora ali desde então, em 2026 completa 10 anos de posse com justo título e boa-fé.
Usucapião especial urbana e coletiva: 5 anos
A Constituição (art. 183) e o Código Civil (art. 1.240) garantem a propriedade a quem possui como sua área urbana de até 250 m², por 5 anos ininterruptos e sem oposição, usando-a como moradia própria ou da família. Os requisitos são cumulativos:
- área urbana de até 250 m²;
- posse com moradia por 5 anos;
- não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- não ter sido beneficiado por essa modalidade antes, porque o direito só é reconhecido uma vez para a mesma pessoa.
O título pode ser conferido ao homem, à mulher ou a ambos, independentemente do estado civil. A modalidade não exige justo título nem boa-fé: o prazo menor é compensado pelo limite de área e pela finalidade de moradia.
Existe ainda a usucapião especial coletiva do art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), com redação dada pela Lei 13.465/2017. Ela vale para núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5 anos em que a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor, desde que nenhum deles seja dono de outro imóvel. Nessa hipótese, o juiz atribui fração ideal igual a cada possuidor, salvo acordo escrito entre eles.
Usucapião especial rural: 5 anos e terra produtiva
A modalidade rural está no art. 191 da Constituição e no art. 1.239 do Código Civil. Adquire a propriedade quem, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possui como sua, por 5 anos ininterruptos e sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva com seu trabalho ou de sua família e tendo nela sua moradia.
Três pontos costumam ser discutidos nesse tipo de pedido:
- a produtividade precisa resultar do trabalho do possuidor ou da família, e não de terceiros contratados em larga escala;
- a moradia no próprio imóvel é requisito, e não basta cultivar a terra morando na cidade;
- a área não pode passar de 50 hectares.
Para o registro de usucapião de imóvel rural feito no cartório, o Código Nacional de Normas do CNJ exige ainda o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR), o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) mais recente e, nos casos previstos na Lei 10.267/2001, a certificação do Incra de que o georreferenciamento não se sobrepõe a outra área (art. 416). Vale reunir esses documentos cedo, porque o georreferenciamento costuma ser a etapa mais demorada.
Usucapião familiar: 2 anos após o abandono do lar
Incluída no Código Civil pela Lei 12.424/2011, a usucapião familiar do art. 1.240-A tem o menor prazo do ordenamento: 2 anos. Ela beneficia quem exerce posse direta e exclusiva sobre imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade divide com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usando o imóvel como moradia própria ou da família. Cumpridos os requisitos, o possuidor adquire a parte do outro e passa a ter o domínio integral.
Os requisitos são:
- imóvel urbano de até 250 m², em copropriedade com o ex-cônjuge ou ex-companheiro;
- posse direta e exclusiva, sem oposição, por 2 anos ininterruptos;
- uso como moradia;
- não ser dono de outro imóvel urbano ou rural;
- não ter usado essa modalidade antes.
O ponto mais sensível é o abandono. A saída de casa por decisão judicial, por medida protetiva ou por acordo de separação costuma ser tratada de forma diferente de um abandono voluntário, e os tribunais examinam as circunstâncias de cada caso, como o fato de o ex-cônjuge continuar pagando despesas ou manifestar interesse no imóvel. Por isso, quem pretende usar essa via deve reunir provas de quando e como a saída aconteceu.
Como contar o prazo e o que interrompe a contagem
| Modalidade | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 com moradia ou obras) | CC, art. 1.238 |
| Ordinária | 10 anos (5 na hipótese do parágrafo único) | CC, art. 1.242 |
| Especial urbana | 5 anos | CF, art. 183; CC, art. 1.240 |
| Especial rural | 5 anos | CF, art. 191; CC, art. 1.239 |
| Familiar | 2 anos | CC, art. 1.240-A |
O possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). Quem comprou a posse de alguém que já morava ali há 8 anos, e está lá há outros 7, pode chegar aos 15 da extraordinária, desde que comprove a cadeia.
O art. 1.244 aplica à usucapião as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição. Pelo art. 197, por exemplo, o prazo não corre entre cônjuges na constância da sociedade conjugal, nem entre pais e filhos durante o poder familiar. Uma ação judicial do proprietário pedindo o imóvel de volta também pode interromper a contagem.
Por fim, a posse de quem ocupa por permissão ou tolerância do dono, como caseiro ou pessoa que mora de favor, não conta (art. 1.208), e bens públicos nunca podem ser usucapidos (art. 102).
Perguntas frequentes
Usucapião pode ser feita no cartório ou só na Justiça?
Pode ser feita das duas formas. O art. 216-A da Lei 6.015/1973 permite o pedido diretamente no registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e certidões. Se houver impugnação que não se resolva por conciliação, o caso segue para a Justiça. A modalidade e o prazo de posse exigidos são os mesmos nas duas vias.
Pagar o IPTU do imóvel já garante a usucapião?
Não sozinho. O pagamento do IPTU é uma prova forte de que você age como dono, mas o que gera a usucapião é a posse contínua, sem oposição e com intenção de dono pelo prazo da modalidade. Os carnês ajudam a demonstrar o tempo e devem ser somados a contas, recibos, fotos de obras e depoimentos de vizinhos.
Inquilino que parou de pagar aluguel pode pedir usucapião?
Enquanto a relação é de locação, não, porque o inquilino possui em nome do locador e reconhece que o imóvel é de outro. Há discussão nos tribunais sobre situações em que o antigo inquilino passa a agir claramente como dono por muitos anos, sem qualquer reação do proprietário, mas essa mudança precisa ser provada e é analisada caso a caso.
Quem já tem uma casa em seu nome pode pedir usucapião de outro imóvel?
Depende da modalidade. As especiais urbana, rural e familiar exigem que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel. Já a extraordinária e a ordinária não têm essa restrição, então quem é dono de outra casa pode usar uma delas, cumprindo o prazo maior de 10 ou 15 anos e os demais requisitos.
Herdeiro que mora sozinho no imóvel da família pode usucapir a parte dos irmãos?
Em tese pode, mas é um caminho difícil. Como os herdeiros são coproprietários, o que ocupa o imóvel precisa provar que exerceu posse exclusiva, como dono único, sem oposição dos demais, pelo prazo legal. O simples uso com tolerância dos irmãos não basta. Muitas vezes o inventário e a partilha resolvem a situação com menos risco.