Imóvel sem escritura: como regularizar e quais os riscos de manter assim

Três documentos costumam ser confundidos:

• Matrícula: é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis, com a descrição do bem, quem é o dono e os ônus. Quase todo imóvel urbano regular tem matrícula, mesmo que você não tenha escritura, só que ela aparece em nome do antigo proprietário.
• Escritura pública: é o contrato de compra e venda lavrado pelo tabelião de notas. O art. 108 do Código Civil a torna essencial para negócios sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país, salvo as exceções previstas em lei.
• Registro: é o ato que leva a escritura para a matrícula. Só ele transfere a propriedade entre vivos (art. 1.245 do Código Civil).

A consequência está no § 1º do art. 1.245: enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo considerado dono do imóvel. Ou seja, quem tem só contrato particular tem um direito contra o vendedor, mas não a propriedade. Mesmo quem fez a escritura e não registrou está na mesma posição.

Há ainda imóveis sem matrícula nenhuma, como lotes em loteamentos clandestinos ou áreas ocupadas sem parcelamento aprovado. Nesses casos, a regularização passa por usucapião ou por regularização fundiária, porque não há de quem exigir a escritura.

Enquanto a matrícula continua em nome do vendedor, o imóvel fica exposto à vida dele. Os problemas mais comuns são:

• dívidas do vendedor: credores dele podem pedir a penhora do imóvel, porque na matrícula o bem ainda é seu. O comprador pode se defender com embargos de terceiro, e a Súmula 84 do STJ admite esses embargos com base em compromisso de compra e venda mesmo sem registro, mas isso exige processo e prova da compra;
• venda dupla: se o vendedor vender de novo e o segundo comprador registrar primeiro, a prioridade do registro favorece quem registrou (art. 186 da Lei 6.015/1973), restando ao primeiro uma discussão judicial difícil;
• morte do vendedor: o imóvel entra no inventário dele, e a escritura passa a depender dos herdeiros ou de autorização judicial;
• morte do comprador: os herdeiros herdam um direito contratual, não uma propriedade, o que complica a partilha.

Existe também um custo de oportunidade. Sem registro, você tem dificuldade para vender pelo valor de mercado, não consegue dar o imóvel em garantia e costuma ficar de fora de financiamentos. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica encontrar o vendedor, os recibos e as testemunhas.

Se o vendedor está vivo, localizável e disposto a assinar, o caminho mais simples é lavrar a escritura definitiva no tabelionato de notas e levá-la a registro. Em geral, o processo envolve:

1. certidão atualizada da matrícula, para conferir se o vendedor ainda é o dono e se há ônus;
2. certidões pessoais do vendedor, que o tabelião vai pedir ou mencionar na escritura;
3. pagamento do ITBI ao município, conforme a lei local;
4. assinatura da escritura, com participação do cônjuge do vendedor quando a lei exigir;
5. protocolo no registro de imóveis e registro na matrícula.

Se houve uma cadeia de vendas por contrato (A vendeu a B, que vendeu a C, que vendeu a você), o ideal é que o titular da matrícula outorgue a escritura diretamente ao último comprador, com a participação dos intermediários ou a apresentação das cessões. Cada situação tem implicações de imposto, e é o município que define se cobra ITBI sobre cada transmissão.

Se o vendedor morreu, a escritura pode depender do inventário dele ou de alvará judicial. Os herdeiros não podem simplesmente assinar no lugar do falecido sem a regularização sucessória adequada.

Quando o preço foi pago e o vendedor se recusa a assinar, sumiu ou morreu sem que os herdeiros colaborem, a solução própria é a adjudicação compulsória. O Código Civil prevê que o promitente comprador pode exigir a escritura e, havendo recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418).

Desde a Lei 14.382/2022, esse pedido também pode ser feito extrajudicialmente, no registro de imóveis da situação do bem, com advogado (art. 216-B da Lei 6.015/1973). O pedido é instruído com o contrato, ata notarial que comprove o pagamento, notificação do vendedor para outorgar o título em 15 dias, certidões de que não há litígio sobre o contrato e comprovante do ITBI. O procedimento foi regulamentado pelos arts. 440-A e seguintes do Código Nacional de Normas do CNJ.

Dois pontos ajudam quem tem só contrato de gaveta:

• não é preciso que a promessa esteja registrada (art. 216-B, § 2º, e Súmula 239 do STJ);
• se o vendedor morreu, os herdeiros podem ser notificados no lugar dele, desde que comprovados o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário, ou o inventariante, se houver inventário (art. 440-W do Código Nacional de Normas).

A adjudicação exige prova de quitação. Se ainda há parcelas em aberto, primeiro é preciso resolver o pagamento.

Quando não existe contrato com o dono registral, quando a cadeia de vendas é longa e sem documentos, ou quando o imóvel não tem matrícula, a usucapião costuma ser a saída. O prazo varia conforme a modalidade: 15 anos na extraordinária, 10 com moradia ou obras produtivas, 5 na especial urbana para áreas de até 250 m², entre outras hipóteses do Código Civil e da Constituição. O pedido pode ser feito na Justiça ou diretamente no registro de imóveis (art. 216-A da Lei 6.015/1973).

Um exemplo: uma pessoa comprou em 2008 um lote de quem, por sua vez, havia comprado de outro por recibo, e o dono da matrícula é uma empresa já extinta. Ela construiu e mora no local desde então. Como não há de quem exigir escritura, a usucapião extraordinária com prazo reduzido pela moradia é o caminho natural, somando, se necessário, a posse dos antecessores.

Para bairros inteiros em situação irregular, existe a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), criada pela Lei 13.465/2017. Ela é conduzida pelo município e pode resultar na titulação dos ocupantes. Na Reurb de Interesse Social, voltada a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, o primeiro registro e outros atos são isentos de custas e emolumentos (art. 13, § 1º). Informe-se na prefeitura se o seu bairro tem processo de Reurb aberto.

Vender, no sentido de transferir a propriedade, não: quem não é dono no registro não tem como passar a propriedade adiante. O que se faz na prática é uma cessão de direitos por contrato particular, em que o comprador assume a mesma posição frágil de quem vendeu e herda todos os riscos descritos acima. Por isso, esse tipo de negócio costuma sair por preço bem abaixo do mercado.

Financiar também é, em regra, inviável. Nos financiamentos imobiliários, o imóvel fica em garantia por alienação fiduciária, e a propriedade fiduciária só se constitui com o registro do contrato na matrícula (art. 23 da Lei 9.514/1997). Se a matrícula está em nome de outra pessoa, o banco não tem como registrar a garantia, e o crédito é negado.

Antes de escolher o caminho, reúna:

• certidão atualizada da matrícula;
• contratos, recibos e comprovantes de pagamento de toda a cadeia de vendas;
• carnês de IPTU e contas de consumo em seu nome;
• dados do vendedor ou certidão de óbito, se for o caso;
• fotos e documentos de obras feitas no imóvel.

Com esses papéis, a análise indica se o caso é de escritura simples, adjudicação ou usucapião.

Contrato de compra e venda com firma reconhecida vale como escritura?

Não. O reconhecimento de firma só confirma quem assinou. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade da transferência (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais. O contrato particular continua útil como prova da compra e como base para exigir a escritura ou pedir adjudicação compulsória.

Quanto custa regularizar um imóvel sem escritura?

Depende do caminho. Entram ITBI, emolumentos do tabelionato e do registro de imóveis, certidões e, na adjudicação ou na usucapião, ata notarial, notificações e honorários. Os emolumentos seguem tabelas estaduais que mudam todo ano, então peça orçamento ao cartório ou consulte a tabela do seu estado. O ITBI segue a lei do município onde está o imóvel.

O vendedor morreu antes de passar a escritura. E agora?

Se o inventário dele foi aberto, o inventariante pode ser autorizado a outorgar a escritura. Se não foi, e o preço estava pago, a adjudicação compulsória extrajudicial admite a notificação dos herdeiros, comprovados o óbito e a qualidade deles. Se ninguém colaborar, a questão segue para a Justiça. O contrato e os recibos são as provas centrais.

Posso perder o imóvel se o vendedor tiver dívidas?

Existe esse risco, porque na matrícula o bem ainda aparece como dele e pode ser penhorado. A Súmula 84 do STJ permite que o comprador se defenda com embargos de terceiro com base no compromisso de compra e venda, mesmo sem registro. A defesa depende de provar que a compra é anterior e verdadeira, por isso guarde contratos e comprovantes.

A prefeitura cobra o IPTU no meu nome. Isso já regulariza o imóvel?

Não. O cadastro municipal serve para lançar o imposto e não transfere a propriedade. Ele é, porém, uma boa prova de posse e de que você age como dono, útil numa futura usucapião. A propriedade só muda de titular com o registro do título ou da decisão na matrícula do registro de imóveis.