Adjudicação compulsória: como obter a escritura quando o vendedor não assina

O ponto de partida é um contrato que obrigue alguém a transferir o imóvel. Pelo art. 440-B do Código Nacional de Normas, servem de base quaisquer atos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, e também as cessões e promessas de cessão desses direitos, desde que não haja direito de arrependimento exercitável. Se o imóvel for de loteamento ou incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido, a cláusula de arrependimento não impede o pedido.

Na prática, três condições precisam estar presentes:

• contrato de promessa ou cessão, ainda que particular e sem registro;
• preço integralmente pago ou contraprestação cumprida;
• recusa ou omissão de quem deveria outorgar a escritura.

Podem pedir o promitente comprador, qualquer cessionário e os sucessores. Curiosamente, o promitente vendedor também pode (art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973): é o caso de quem vendeu, recebeu tudo e quer tirar o imóvel do seu nome porque continua recebendo cobranças de IPTU ou condomínio, mas o comprador não providencia a escritura.

Exemplo: uma pessoa comprou um apartamento em 2014, pagou em 60 parcelas mensais até 2019 e guardou os comprovantes bancários. A construtora que vendeu encerrou as atividades sem outorgar a escritura. Com o contrato, os comprovantes e a notificação da empresa ou do seu liquidante, ela pode pedir a adjudicação no próprio registro de imóveis.

O art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973 lista os documentos que acompanham o requerimento:

1. contrato de promessa de compra e venda, de cessão ou prova da sucessão;
2. prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração da escritura em 15 dias após a notificação extrajudicial feita pelo registro de imóveis;
3. ata notarial lavrada por tabelião, com identificação do imóvel, dos compradores, prova do pagamento do preço e caracterização do inadimplemento;
4. certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, mostrando que não há litígio sobre o contrato;
5. comprovante de pagamento do ITBI;
6. procuração com poderes específicos ao advogado.

A ata notarial pode ser feita por tabelião escolhido pelo requerente, salvo se exigir diligência no local do imóvel (art. 440-F do Código Nacional de Normas). Para provar a quitação, o tabelião pode constatar comprovantes bancários, recibos, mensagens em que o vendedor reconhece o pagamento, informações da declaração de imposto de renda e depósitos em ação de consignação (art. 440-G, § 6º).

A lei também afasta exigências que costumavam travar a escritura: não é preciso que a promessa esteja registrada nem que o vendedor esteja com a regularidade fiscal em dia (art. 216-B, § 2º, e art. 440-AI). Em unidades de condomínio, não se exige prova prévia de pagamento das cotas condominiais (art. 440-AJ).

O procedimento extrajudicial segue estas etapas:

1. O advogado protocola o requerimento no registro de imóveis da situação do imóvel, pedindo a notificação do requerido e o deferimento da adjudicação (art. 440-L).
2. Se faltar algum requisito, o requerente é notificado para emendar em 10 dias úteis, sob pena de extinção (art. 440-Q).
3. O oficial notifica o requerido por carta com aviso de recebimento, podendo usar o registro de títulos e documentos, e também por e-mail se houver endereço eletrônico comprovado (art. 440-T).
4. O requerido tem 15 dias úteis para concordar com a transferência ou impugnar. A notificação adverte que o silêncio pode levar à presunção de que o inadimplemento alegado é verdadeiro (art. 440-S).
5. Se ele não for encontrado, a notificação é feita por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis (art. 440-X).
6. Sem impugnação, ou superada a que houver, o oficial tem 10 dias úteis para fazer exigências ou decidir o pedido em nota fundamentada (art. 440-AF).
7. Deferido o pedido, o requerente comprova o pagamento do ITBI em 5 dias úteis após ser notificado para isso, e o domínio é registrado em seu nome (art. 440-AL e art. 216-B, § 3º).

Se existir processo judicial sobre a mesma adjudicação, a via extrajudicial só é possível se ele estiver suspenso há pelo menos 90 dias úteis (art. 440-H). Quando o requerido apenas concorda, mas não toma providência para assinar a escritura, o procedimento continua normalmente (art. 440-Y, § 2º).

O termo mais buscado sobre o assunto é o do vendedor que morreu. O Código Nacional de Normas trata disso no art. 440-W: se o requerido faleceu, podem ser notificados os herdeiros legais, desde que se comprovem o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial. Se já houver inventário, basta notificar o inventariante. Não é necessário esperar o fim do inventário para pedir a adjudicação.

Outras situações previstas:

• empresa extinta: a notificação vai ao liquidante ou ao último administrador conhecido e, se eles não forem localizados, é feita por edital (art. 440-U);
• massa falida ou empresa em recuperação judicial: a adjudicação é possível se o contrato for anterior ao reconhecimento da falência, ressalvadas as hipóteses de ineficácia da Lei 11.101/2005 (art. 440-AK);
• vendedor no exterior sem procurador com poderes para outorgar a escritura: notificação por edital (art. 440-X, § 2º);
• cônjuge ou companheiro do vendedor: também é notificado quando a lei exigir o seu consentimento para o negócio (art. 440-P).

Ônus e gravames que não impeçam a venda voluntária não bloqueiam a adjudicação (art. 440-AG). Já a indisponibilidade de bens permite iniciar o procedimento, mas o pedido será indeferido se ela não for cancelada até a decisão final (art. 440-AH).

O requerido pode impugnar por escrito em 15 dias úteis (art. 440-Z). O requerente responde em 15 dias úteis e o oficial decide em 10 dias úteis, podendo antes tentar conciliação ou mediação (art. 440-AA). A impugnação é rejeitada quando não expõe as razões da discordância, trata de matéria estranha à adjudicação, repete tese já refutada pelo juízo em casos semelhantes ou é manifestamente protelatória (art. 440-AB).

Da decisão cabe recurso em 10 dias úteis, e o caso vai ao juiz, que examina apenas a procedência da impugnação. Se ele a acolher, o processo extrajudicial é extinto. Se a rejeitar, o procedimento volta ao cartório (arts. 440-AC a 440-AE).

A ação judicial, com base no art. 1.418 do Código Civil, continua disponível a qualquer momento e é o caminho mais indicado quando:

• o pagamento é controvertido ou não há prova documental da quitação;
• o vendedor alega que o contrato foi desfeito ou que há parcelas em aberto;
• há discussão sobre a validade das cessões intermediárias;
• já existe processo em andamento envolvendo o contrato.

Na Justiça, a Súmula 239 do STJ também dispensa o registro prévio do compromisso. A sentença de procedência substitui a escritura e é levada a registro.

Enquanto os estados não editarem lei própria sobre emolumentos da adjudicação extrajudicial, a ata notarial com valor econômico e o processamento no registro de imóveis são cobrados na forma prevista para a usucapião extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro (art. 440-AM do Código Nacional de Normas). Somam-se ITBI, certidões, notificações, editais e honorários. Os valores de emolumentos mudam todo ano, então peça orçamento ao tabelionato e ao registro de imóveis ou consulte a tabela do seu estado.

Os erros mais comuns são:

• pedir com parcelas em aberto: sem quitação comprovada, não há adjudicação;
• contrato com cláusula de arrependimento fora das exceções de loteamento e incorporação;
• cadeia de cessões incompleta, em que falta o documento de uma das transferências intermediárias;
• certidões que apontam litígio sobre o contrato;
• deixar de pagar o ITBI no prazo, o que leva à extinção do procedimento (art. 440-AL, § 2º);
• usar a adjudicação quando não há contrato com o titular da matrícula ou com quem dele recebeu os direitos, caso em que o caminho costuma ser a usucapião.

A qualificação será negativa sempre que houver indício de ilicitude, fraude à lei ou simulação (art. 440-I). Antes de começar, reúna o contrato original, todos os comprovantes de pagamento, a certidão atualizada da matrícula e os dados completos de quem vendeu.

O vendedor pede mais dinheiro para assinar a escritura. Sou obrigado a pagar?

Se o preço combinado no contrato foi integralmente pago, não. Exigir valor extra para outorgar a escritura é recusa em cumprir a obrigação, e é exatamente a situação da adjudicação compulsória. Guarde as mensagens em que ele condiciona a assinatura ao pagamento: elas podem constar da ata notarial como prova do inadimplemento.

Preciso de advogado para a adjudicação compulsória extrajudicial?

Sim. O art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973 exige que o requerente seja representado por advogado, com procuração de poderes específicos, e o Código Nacional de Normas admite também a atuação do defensor público. O profissional prepara o requerimento, acompanha a ata notarial e responde a exigências e impugnações.

Quanto tempo demora a adjudicação compulsória no cartório?

Não há prazo total fixado em lei. Os prazos formais são curtos (15 dias úteis para o requerido se manifestar, 10 dias úteis para a decisão do oficial, 5 dias úteis para comprovar o ITBI), mas o tempo real depende de o vendedor ser localizado, de haver notificação por edital, exigências do cartório ou impugnação, que leva o caso ao juiz.

O contrato foi feito só com recibo, sem promessa formal. Serve?

Pode servir. O Código Nacional de Normas admite como base quaisquer atos ou negócios que impliquem promessa de compra e venda, e a quitação pode ser provada por recibos, comprovantes bancários e mensagens. O documento precisa identificar o imóvel, as partes e o preço. Se isso não for possível, a usucapião pode ser alternativa.

Tenho que pagar ITBI na adjudicação compulsória?

Sim. Diferentemente da usucapião, que é aquisição originária, a adjudicação é transmissão da propriedade do vendedor ao comprador. O art. 216-B exige o comprovante do ITBI, e o Código Nacional de Normas dá 5 dias úteis para comprová-lo após a notificação do oficial. A base de cálculo e a alíquota seguem a lei do município.