Reurb: como funciona a regularização fundiária de áreas urbanas

A Reurb abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade formal e titular os ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 9º). A lei define as peças do procedimento no art. 11:

• núcleo urbano: assentamento com uso e características urbanas, formado por unidades menores que a fração mínima de parcelamento rural, ainda que a área esteja cadastrada como rural;
• núcleo urbano informal: o clandestino, o irregular ou aquele em que não foi possível titular os ocupantes, mesmo que tenha seguido a lei da época;
• núcleo consolidado: aquele de difícil reversão, pelo tempo de ocupação, tipo de construção, vias e equipamentos públicos existentes, conforme avaliação do município.

Na Reurb, o município pode dispensar exigências de tamanho de lote, percentual de áreas públicas e outros parâmetros urbanísticos (art. 11, § 1º). Por isso ela alcança situações que um loteamento comum, pela Lei 6.766/1979, nunca aprovaria. Quando o núcleo está em área de preservação permanente, de proteção de mananciais ou em unidade de conservação, a regularização continua possível, mas exige estudos técnicos que demonstrem melhoria ambiental em relação à situação anterior (art. 11, § 2º).

A lei prevê duas modalidades (art. 13):

O Decreto 9.310/2018 deixa o município definir a faixa de renda da baixa renda, mas limita a renda familiar ao quíntuplo do salário mínimo (art. 6º). Um mesmo núcleo pode ter as duas modalidades, com a parte de baixa renda em Reurb-S e o restante em Reurb-E (Decreto, art. 5º, § 4º).

A isenção da Reurb-S cobre, entre outros, o registro da legitimação fundiária, a abertura de matrícula de cada unidade, a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² e as certidões desses atos. Esses registros também não dependem de prova de pagamento de tributos (Lei 13.465/2017, art. 13, §§ 1º e 2º).

O art. 14 da Lei 13.465/2017 lista os legitimados:

• União, estados, Distrito Federal e municípios, diretamente ou por entidades da administração indireta;
• os próprios beneficiários, sozinhos ou em grupo, ou por cooperativas habitacionais, associações de moradores e outras entidades ligadas a desenvolvimento urbano;
• proprietários do terreno, loteadores e incorporadores;
• a Defensoria Pública, em nome de beneficiários hipossuficientes;
• o Ministério Público.

Quem pede pode praticar todos os atos necessários, inclusive requerer os registros. Um ponto sensível: o loteador que deu origem à ocupação irregular pode pedir a Reurb, mas isso não o livra de responsabilidade administrativa, civil ou criminal (art. 14, § 3º). E quem arcar com os custos da regularização de um loteamento feito por particular tem direito de regresso contra os responsáveis pela implantação irregular (art. 14, § 2º).

Na prática, a iniciativa costuma partir da prefeitura ou de uma associação de moradores, porque o procedimento trata do núcleo como um todo. Um morador isolado pode provocar o município, mas dificilmente conseguirá regularizar só o seu lote por essa via.

O art. 28 da Lei 13.465/2017 organiza a Reurb em sete fases:

1. requerimento de um dos legitimados;
2. processamento administrativo, com prazo para manifestação dos titulares de direitos reais e dos confrontantes;
3. elaboração do projeto de regularização fundiária;
4. saneamento do processo;
5. decisão formal da autoridade, com publicidade;
6. expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo município;
7. registro da CRF e do projeto no Registro de Imóveis.

Prazos que importam

O município tem até 180 dias para classificar a modalidade ou indeferir o pedido de forma fundamentada. Se ficar inerte, prevalece a modalidade indicada no requerimento, sem prejuízo de revisão futura (art. 30, §§ 2º e 3º). Proprietários e confinantes são notificados e têm 30 dias para impugnar; o silêncio é interpretado como concordância (art. 31, §§ 1º e 6º). Havendo impugnação, abre-se procedimento extrajudicial de composição de conflitos.

No cartório, a prenotação dos títulos da Reurb-S dura 40 dias, e não os 20 dias da regra geral (Lei 6.015/1973, art. 205, parágrafo único). A falta de lei municipal específica não impede a Reurb (art. 28, parágrafo único).

São os dois instrumentos próprios da Reurb para entregar título ao ocupante.

Legitimação fundiária

É forma originária de aquisição da propriedade, concedida por ato do poder público a quem ocupa, como sua, unidade de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016 (art. 23). Por ser originária, o ocupante recebe o imóvel livre de ônus e gravames da matrícula de origem, salvo os que digam respeito a ele próprio. Na Reurb-S, o beneficiário não pode ser proprietário exclusivo, concessionário ou foreiro de outro imóvel, nem ter recebido legitimação antes (art. 23, § 1º).

Legitimação de posse

É um título que reconhece a posse, com identificação do ocupante, do tempo e da natureza da ocupação (art. 25). Não se aplica a áreas públicas. Depois de cinco anos do registro, converte-se automaticamente em propriedade quando atendidos os requisitos do art. 183 da Constituição (usucapião urbana especial); nos outros casos, a conversão depende dos requisitos de usucapião e de pedido ao Registro de Imóveis (art. 26).

Exemplo

Um bairro formado em 2005 a partir de um loteamento clandestino tem 300 casas, todas sem matrícula. A prefeitura instaura Reurb-S, aprova o projeto e expede a CRF com a lista dos ocupantes. Com o registro, cada família passa a ter matrícula própria, sem pagar emolumentos por esses atos.

Mesmo quando a prefeitura conduz o processo, o morador precisa provar a ocupação. Guarde e organize:

• contratos, recibos e cessões de direitos desde o primeiro ocupante;
• carnês de IPTU, contas de água e luz e correspondências antigas no endereço;
• documentos pessoais e certidão de casamento ou prova de união estável;
• fotos e declarações de vizinhos que mostrem o tempo da ocupação.

Cuidados

• A Reurb não é o caminho para uma casa isolada em área regular com problema só de papel: nesses casos, a solução costuma ser inventário, adjudicação compulsória ou usucapião.
• Na Reurb-E sobre área pública, a aquisição depende de pagamento do justo valor da unidade, sem contar as benfeitorias do ocupante (art. 16).
• Em área de risco, a aprovação depende de estudos técnicos e das obras indicadas; se o risco não puder ser eliminado, a Reurb-S prevê a realocação dos ocupantes (art. 39).
• Depois de regularizado, o imóvel passa a ter matrícula e pode ser vendido, financiado e herdado normalmente, com os custos de cartório e impostos das transações seguintes.

A Reurb é gratuita para o morador?

Na Reurb-S, os principais atos de registro são isentos de custas e emolumentos por lei, como o primeiro registro, a abertura das matrículas e a primeira averbação de casa de até 70 m². Na Reurb-E, os interessados pagam os custos. Em ambas podem existir gastos com projeto e obras, conforme o que for ajustado com o município.

Quanto tempo demora uma Reurb?

Não há prazo total na lei. O município tem até 180 dias para classificar a modalidade, as notificações dão 30 dias para impugnação e o cartório tem prazos próprios para o registro. O tempo real depende do tamanho do núcleo, de impugnações, de questões ambientais e da estrutura da prefeitura, e processos de bairros inteiros podem levar anos.

Moro em loteamento irregular. Posso pedir a Reurb sozinho?

A lei permite que o beneficiário peça, individual ou coletivamente. Na prática, como a Reurb trata do núcleo inteiro e exige projeto urbanístico, é mais eficiente o pedido partir de uma associação de moradores ou da própria prefeitura. Vale procurar a secretaria de habitação do município para saber se já existe procedimento aberto para a sua área.

A Reurb serve para casa construída depois de 2016?

A data de 22 de dezembro de 2016 vale para a legitimação fundiária, que exige núcleo consolidado existente naquela data. Núcleos posteriores ainda podem ser regularizados pela Reurb, mas com outros instrumentos previstos na lei, como legitimação de posse, usucapião, doação ou compra e venda, conforme o caso.

Quem mora em área de preservação consegue regularizar?

Pode ser possível. A lei admite Reurb em área de preservação permanente, de mananciais ou em unidade de conservação de uso sustentável, desde que estudos técnicos mostrem melhoria ambiental em relação à ocupação anterior, inclusive com compensações. Em área de risco, a aprovação depende das obras indicadas em estudo técnico e, se o risco não puder ser corrigido, a Reurb-S prevê a realocação dos moradores.