ITBI: quem paga, qual é a base de cálculo e quando contestar

O ITBI está previsto no art. 156, II, da Constituição. Ele é de competência do município onde o imóvel está e incide sobre a transmissão entre vivos, por ato oneroso, de imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, além da cessão de direitos à sua aquisição. Com a redação dada pela LC 227/2026, o art. 35 do CTN repete essa lista: transmissão da propriedade ou do domínio útil, de direitos reais (menos os de garantia) e a cessão onerosa desses direitos.

Na prática, o ITBI aparece na compra e venda, na permuta, na dação em pagamento e na cessão de um compromisso de compra e venda. Ficam fora:

• herança e doação, que pagam o ITCMD, imposto estadual (Constituição, art. 155, I);
• hipoteca e alienação fiduciária, por serem direitos de garantia;
• a incorporação do imóvel ao capital de uma empresa, salvo se a atividade preponderante dela for comprar, vender ou alugar imóveis (Constituição, art. 156, § 2º, I, e CTN, arts. 36 e 37).

A alíquota é fixada por lei de cada município. Não existe tabela nacional, e por isso o percentual deve ser conferido na lei municipal ou no site da prefeitura.

O CTN deixa a escolha para o município: contribuinte é qualquer das partes na operação, como dispuser a lei (art. 42). As leis municipais costumam eleger o adquirente, mas é a lei da sua cidade que define.

Entre comprador e vendedor, vale o que o contrato disser. O art. 490 do Código Civil coloca as despesas de escritura e registro com o comprador, salvo cláusula em contrário, e é comum as partes negociarem a divisão do ITBI. Esse acordo, porém, só vale entre elas. O art. 123 do CTN impede que convenções particulares sobre quem paga um tributo sejam opostas à prefeitura. Se o vendedor prometeu pagar e não pagou, a prefeitura continua cobrando de quem a lei indica, e resta a este cobrar o vendedor pelo contrato.

Não é só o preço que pesa. Sem a guia quitada, o tabelião em regra não lavra a escritura, e o Registro de Imóveis não registra a transferência. O imposto, portanto, trava o caminho até a matrícula em seu nome.

A base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38). A LC 227/2026, em vigor desde a publicação em janeiro de 2026, acrescentou parágrafos a esse artigo:

• valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado;
• ele é estimado por critérios técnicos, como preços praticados no mercado, informações de cartórios e bancos, localização, padrão e área do imóvel;
• a prefeitura deve divulgar os critérios usados, e o contribuinte pode contestar o valor com avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei municipal.

Antes disso, em 2022, o STJ julgou o Tema 1.113 dos recursos repetitivos e fixou três pontos: a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU; o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e o fisco só pode afastá-lo em processo administrativo próprio (CTN, art. 148); e o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado unilateralmente.

A lei nova e a tese do STJ ainda vão conviver, e há um recurso extraordinário sobre o Tema 1.113 pendente no STF (RE 1.412.419). Enquanto não houver definição, a leitura mais segura é que a prefeitura pode usar critérios técnicos, mas precisa divulgá-los e abrir espaço para contestação.

Pelo Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro no Registro de Imóveis (art. 1.245). Com base nisso, muitos contribuintes sustentam que o ITBI só pode ser cobrado no registro. Na prática, porém, muitas leis municipais exigem o pagamento antes da escritura.

O STF chegou a fixar, em 2021, no Tema 1.124 da repercussão geral, a tese de que o fato gerador só ocorre com a transferência efetiva pelo registro. Em agosto de 2022, o Plenário acolheu embargos de declaração para reconhecer a repercussão geral sem reafirmar aquela jurisprudência, o que reabriu a discussão, centrada na cessão de direitos de compromissos de compra e venda. O mérito do Tema 1.124 aguarda novo julgamento, sob relatoria do ministro André Mendonça. Não há, hoje, tese vinculante do STF sobre o momento da cobrança.

A reforma tributária tentou tratar do assunto. O projeto que virou a LC 227/2026 incluía um art. 35-A no CTN, permitindo ao município oferecer antecipação opcional do ITBI na escritura, com alíquota menor. O dispositivo foi vetado, e o texto compilado do CTN no Planalto o mantém como vetado. Também vale saber que a LC 214/2025, que criou o IBS e a CBS, afirma que a incidência desses novos tributos não altera a base de cálculo do ITBI (art. 4º, § 5º).

Exemplo hipotético

Uma pessoa compra um apartamento por R$ 400.000, preço compatível com imóveis semelhantes na mesma rua. A prefeitura emite a guia sobre um valor de referência de R$ 520.000. Supondo, só para o exemplo, uma alíquota municipal de 2%, a diferença é de R$ 2.400 de imposto (R$ 10.400 contra R$ 8.000). A alíquota real deve ser conferida na lei do município.

Caminhos possíveis

1. Pedido administrativo de revisão, com avaliação contraditória: junte o contrato, anúncios e laudos de imóveis parecidos, e, se possível, um laudo de avaliação feito por profissional habilitado. A LC 227/2026 exige que o município tenha esse procedimento.
2. Pagar para não travar o negócio e depois pedir a restituição do que foi pago a mais, administrativamente ou na Justiça.
3. Mandado de segurança ou ação judicial antes do pagamento, quando o município impõe o valor de referência sem processo e sem critérios divulgados.

A escolha depende do prazo da escritura, do valor em jogo e da lei municipal.

• Declarar preço abaixo do real para pagar menos: a presunção de veracidade do valor declarado cai se o fisco provar a diferença em processo regular (CTN, art. 148), e a declaração falsa pode gerar multa e outras consequências.
• Confiar só no acordo com o vendedor: como visto, o contrato não obriga a prefeitura.
• Achar que doação paga ITBI: doação e herança pagam ITCMD, ao estado.
• Não guardar a guia e o comprovante: o Registro de Imóveis e futuros compradores vão pedir.
• Pagar sobre valor inflado sem registrar a discordância: isso dificulta pedir a diferença depois.

Documentos úteis

Contrato ou minuta da escritura, certidão de matrícula atualizada, carnê do IPTU (com a inscrição imobiliária), guia de ITBI emitida pela prefeitura, anúncios e laudos de imóveis comparáveis e, no financiamento, o contrato do banco, que costuma trazer o valor de avaliação.

O ITBI pode ser cobrado sobre o valor venal do IPTU?

Não como regra fixa. O STJ, no Tema 1.113, decidiu que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, que não pode nem servir de piso. A base é o valor de mercado do imóvel. Se a prefeitura usar o valor do IPTU, que costuma ser menor, não há prejuízo ao comprador; o problema aparece quando usa valor de referência maior que o preço.

Quem compra imóvel financiado paga ITBI sobre o valor total?

Sim. O ITBI incide sobre a transmissão do imóvel, e não importa se o pagamento foi à vista ou financiado. A alienação fiduciária em favor do banco, por ser garantia, não gera ITBI próprio. A lei municipal pode prever alíquota diferente para a parte financiada pelo sistema habitacional, o que deve ser conferido caso a caso.

Existe isenção de ITBI para o primeiro imóvel?

Não há isenção nacional. Isenções e reduções dependem da lei de cada município, que pode prever benefícios para programas habitacionais, imóveis de baixo valor ou primeira aquisição. Consulte o código tributário do município ou a secretaria de finanças antes de fechar o negócio, porque a isenção costuma exigir pedido formal e documentos.

Paguei ITBI a mais. Consigo o dinheiro de volta?

É possível pedir a restituição do valor pago a mais, primeiro à própria prefeitura e, se negado, na Justiça. O CTN prevê prazo de cinco anos para esse pedido, contado em regra do pagamento (art. 168). Guarde a guia, o comprovante e provas de que o preço era compatível com o mercado, como laudo de avaliação e anúncios de imóveis semelhantes.

O ITBI da cessão de direitos do contrato de gaveta é devido?

A Constituição e o CTN incluem a cessão onerosa de direitos à aquisição de imóvel entre as hipóteses do ITBI. A dúvida é se o município pode cobrar antes do registro. Essa discussão é justamente o objeto do Tema 1.124 no STF, ainda sem julgamento de mérito. Por ora, a cobrança segue a lei municipal e pode ser questionada caso a caso.