Escritura e registro do imóvel: por que só é dono quem registra

São três peças diferentes, feitas em cartórios diferentes:

• Escritura pública: lavrada pelo tabelião de notas, registra a vontade do comprador e do vendedor, o preço e as condições. Tem fé pública e faz prova plena do que foi declarado (Código Civil, art. 215). Pode ser feita em qualquer tabelionato, e a escolha é das partes.
• Matrícula: é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, com número próprio, descrição, confrontações e todo o histórico de donos, hipotecas, penhoras e construções. Cada imóvel tem a sua (Lei 6.015/1973, art. 176, § 1º, I).
• Registro: é o lançamento da escritura na matrícula. Só ele transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). O Registro de Imóveis competente é sempre o da circunscrição onde o imóvel fica.

Além do registro, existe a averbação, usada para anotar na matrícula fatos que alteram o imóvel ou as pessoas, como uma construção, uma demolição, o desmembramento do terreno ou a mudança de nome do proprietário por casamento (Lei 6.015/1973, art. 167, II).

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para os negócios que constituam, transfiram, modifiquem ou renunciem direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse limite, um contrato particular pode ser levado diretamente a registro. Como o salário mínimo muda todo ano, confira o valor na data do negócio.

Há exceções previstas em lei. A mais comum é a do financiamento imobiliário com alienação fiduciária: a Lei 9.514/1997 (art. 38) permite que esses contratos sejam feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública. É por isso que quem compra financiado pelo banco costuma registrar o próprio contrato do banco, sem passar pelo tabelião.

A escritura também pode ser feita de forma eletrônica, pela plataforma e-Notariado, com videoconferência e assinatura digital. Nesse caso, o Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023, art. 302) reserva a lavratura ao tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente. Se o imóvel estiver no mesmo estado do domicílio de quem compra, qualquer tabelionato do estado pode lavrar o ato.

1. Peça a certidão atualizada da matrícula, que mostra quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou indisponibilidade.
2. Reúna os documentos pessoais das partes (e do cônjuge do vendedor, que em regra precisa assinar junto) e as certidões exigidas pelo tabelião.
3. Pague o ITBI, que é municipal. É comum a lei municipal exigir a guia quitada antes da escritura, e o tabelião confere isso.
4. Assine a escritura no tabelionato, presencialmente ou pelo e-Notariado.
5. Leve a escritura ao Registro de Imóveis. O título recebe um número de protocolo, a prenotação, e o registro passa a valer desde esse momento (Código Civil, art. 1.246).
6. Aguarde a análise do oficial e retire a certidão da matrícula já com o seu nome.

Prazos do cartório

Desde a Lei 14.382/2022, o oficial tem 10 dias, contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva com as exigências. Escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais devem ser registradas em 5 dias, se não houver exigências (Lei 6.015/1973, art. 188). Se vier nota devolutiva, cumpra as exigências logo: a prenotação perde o efeito se o título não for registrado em 20 dias por omissão do interessado (art. 205), e com ela vai embora a prioridade garantida pelo protocolo.

A compra de um imóvel envolve três gastos principais:

• emolumentos do tabelião, pela escritura;
• emolumentos do Registro de Imóveis, pelo registro;
• ITBI, pago à prefeitura da cidade do imóvel.

Os emolumentos seguem tabelas estaduais fixadas por lei, variam conforme o valor do negócio e são reajustados todo ano. Por isso não faz sentido confiar em valores que circulam na internet: peça o orçamento ao próprio cartório ou consulte a tabela publicada pelo Colégio Notarial do seu estado e pelos registradores. A alíquota do ITBI também é definida por lei de cada município.

Quanto a quem paga, o art. 490 do Código Civil estabelece que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador, e as da tradição (a entrega do bem) com o vendedor. As partes podem combinar outra divisão no contrato.

O Código Civil é direto: enquanto não se registrar o título, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º). Na prática, isso gera problemas concretos.

• Dívida do vendedor: como o imóvel segue no nome dele, credores podem pedir a penhora, e quem comprou terá de se defender em juízo para provar a compra.
• Venda dupla: se o vendedor assinar outra escritura e o segundo comprador registrar primeiro, a preferência é de quem protocolou antes (art. 1.246). O primeiro comprador fica com uma briga judicial por perdas e danos.
• Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário dele, e a regularização passa a depender dos herdeiros.
• Financiamento e venda futura: bancos e compradores exigem matrícula em nome de quem vende.

Exemplo

Uma pessoa compra uma casa em 2019, assina a escritura, mas não registra para economizar. Em 2026, o vendedor é executado por uma dívida e o oficial de justiça penhora a casa, que ainda está no nome dele. A compradora precisará entrar com embargos de terceiro, provar a data e a boa-fé da compra, pagar o registro atrasado e, conforme a lei municipal, até discutir o ITBI. Registrar logo teria evitado o processo.

O registro precisa seguir uma cadeia contínua de proprietários. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome de quem vende, o oficial exige antes o registro do título anterior (Lei 6.015/1973, art. 195). É comum isso travar compras de imóveis herdados sem inventário ou comprados de alguém que também nunca registrou.

Se a matrícula tiver medida errada, nome incorreto ou descrição imprecisa, o interessado pode pedir retificação (Código Civil, art. 1.247). A Lei 6.015 permite fazê-la no próprio Registro de Imóveis, em procedimento administrativo, sem excluir a via judicial (arts. 212 e 213). Correções simples, como erro de transcrição ou dados pessoais, podem ser feitas de ofício ou a pedido. Alteração de medidas exige planta e memorial assinados por profissional habilitado e a concordância dos vizinhos.

O que pedir antes de assinar

• certidão de matrícula atualizada, com ônus e ações reipersecutórias;
• certidão negativa de débitos de IPTU e, em condomínio, declaração de quitação;
• certidões pessoais do vendedor (distribuidores cíveis, trabalhistas e fiscais);
• documento que comprove o estado civil do vendedor, para saber se o cônjuge precisa assinar.

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura é o documento em que comprador e vendedor formalizam o negócio no tabelionato de notas. O registro é o lançamento dessa escritura na matrícula, feito pelo Registro de Imóveis da cidade do imóvel. Só o registro transfere a propriedade. Sem ele, a escritura prova o negócio, mas o vendedor continua sendo o dono perante todos.

Posso fazer a escritura em qualquer cartório de notas?

Na escritura presencial, sim: as partes escolhem livremente o tabelionato, mesmo em outra cidade. Já o registro tem de ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Na escritura eletrônica pelo e-Notariado, o CNJ limita a escolha ao tabelião do local do imóvel ou do domicílio do comprador, ou a qualquer um do estado quando ambos ficam no mesmo estado.

Existe prazo máximo para registrar a escritura depois de assinada?

A lei não fixa um prazo para o comprador levar a escritura a registro, mas a demora é arriscada: enquanto isso, o imóvel continua no nome do vendedor e pode ser penhorado ou vendido de novo. A prenotação, que garante a prioridade, só começa a valer no protocolo. O melhor é protocolar no Registro de Imóveis logo após a assinatura.

Contrato de compra e venda com firma reconhecida vale como escritura?

Só nos imóveis de valor até trinta salários mínimos ou nas exceções previstas em lei, como o contrato de financiamento com alienação fiduciária. Acima desse valor, o Código Civil exige escritura pública. O contrato particular continua valendo entre as partes como promessa, e pode ser usado para exigir a escritura definitiva, mas não transfere a propriedade.

Como consultar a matrícula de um imóvel antes de comprar?

Basta pedir a certidão da matrícula no Registro de Imóveis da região do imóvel, presencialmente ou pelos serviços eletrônicos dos registradores. Qualquer pessoa pode solicitar, sem precisar explicar o motivo. A certidão mostra o proprietário atual, as medidas, as construções averbadas e eventuais hipotecas, penhoras ou indisponibilidades que pesam sobre o imóvel.