Desmembramento de terreno: como dividir o lote e abrir matrículas novas

A Lei 6.766/1979 prevê duas formas de parcelamento do solo urbano (art. 2º):

• Loteamento: subdivisão de gleba em lotes com abertura de novas vias ou prolongamento, modificação ou ampliação das existentes.
• Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes com aproveitamento do sistema viário existente, sem abrir vias ou logradouros novos e sem mexer nos existentes.

E o desdobro? A palavra não aparece na Lei 6.766 nem na Lei de Registros Públicos. Ela vem das leis municipais e da prática dos cartórios, que costumam chamar de desdobro a divisão de um lote já existente, geralmente em duas partes, e de desmembramento a divisão de uma área maior. A distinção tem efeito prático: cada município define requisitos, documentos e taxas diferentes para cada figura, e o nome correto do pedido evita exigência e retrabalho.

Se a divisão exigir abrir uma rua para dar acesso aos novos lotes, já não é desmembramento, e sim loteamento, com exigências muito maiores, como reserva de áreas públicas e infraestrutura.

Para loteamentos, a lei federal fixa lote mínimo de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo urbanização específica ou conjuntos habitacionais de interesse social aprovados previamente (Lei 6.766/1979, art. 4º, II). Ao desmembramento aplicam-se as regras urbanísticas vigentes para a região e, na falta delas, as do loteamento (art. 11).

Na prática, quem manda é a lei municipal. O art. 1º, parágrafo único, permite que estados e municípios estabeleçam normas complementares, e o art. 2º, § 4º, define lote como o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices do plano diretor ou da lei municipal para aquela zona. Muitas cidades exigem área e frente maiores que o mínimo federal, conforme a zona.

Exemplo

Um terreno de 360 m² com 12 metros de frente, numa zona em que a lei municipal exige lote mínimo de 250 m² e frente de 10 metros, não pode ser dividido em dois, porque cada metade ficaria com 180 m² e 6 metros. Numa zona em que a lei local admita 125 m² e 5 metros, a mesma divisão seria possível. Os números da lei local são hipotéticos: consulte o zoneamento do seu lote na prefeitura antes de negociar qualquer venda parcial.

O art. 10 da Lei 6.766/1979 exige, para aprovar o desmembramento, requerimento à prefeitura acompanhado de certidão atualizada da matrícula e de planta do imóvel com:

1. as vias existentes e os loteamentos próximos;
2. o tipo de uso predominante no local;
3. a divisão de lotes pretendida.

Na prática, as prefeituras pedem também memorial descritivo de cada lote, assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com anotação de responsabilidade técnica, além de comprovante de IPTU em dia. Cada município tem formulário e taxas próprios.

O projeto é aprovado pela prefeitura (art. 12). Depois da aprovação, o art. 18 manda submeter o desmembramento ao Registro de Imóveis em até 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação. Perder esse prazo significa começar de novo na prefeitura, com novas taxas e, às vezes, novas regras.

Se houver construção sobre o terreno, a prefeitura costuma verificar se cada edificação ficará inteira dentro de um lote e se respeita recuos e taxa de ocupação depois da divisão. Uma casa que fique irregular com a nova divisa pode travar o pedido.

Aprovado o projeto, o interessado leva ao Registro de Imóveis a certidão ou alvará de aprovação, a planta e os memoriais aprovados. O desmembramento é objeto de averbação na matrícula de origem (Lei 6.015/1973, art. 167, II, item 4), e como cada imóvel deve ter matrícula própria (art. 176, § 1º, I), o oficial abre uma matrícula para cada lote resultante.

O nível de exigência no cartório varia. Desmembramentos maiores seguem o procedimento completo dos arts. 18 e 19 da Lei 6.766, com certidões do proprietário, histórico dos títulos e publicação de edital pelo oficial. Divisões pequenas de lote já existente costumam ter procedimento simplificado, conforme as normas da Corregedoria-Geral da Justiça de cada estado. Consulte o cartório antes, porque ele pode indicar a lista exata.

Se o terreno pertencer a mais de uma pessoa, todas precisam assinar o requerimento. Na herança, o caminho costuma ser fazer primeiro o inventário e a partilha e só depois desmembrar, ou desmembrar e partilhar os lotes no próprio inventário. Depois das matrículas abertas, cada lote pode ser vendido, doado ou financiado de forma independente, e cada venda paga seus próprios custos de escritura, registro e ITBI.

É frequente a matrícula antiga trazer medidas diferentes da realidade, ou descrever o terreno sem ângulos e coordenadas. O cartório não abre matrículas novas a partir de uma descrição que não fecha, e a prefeitura pode recusar a planta. Nesses casos, a retificação vem primeiro.

A Lei 6.015/1973 permite retificar no próprio Registro de Imóveis, sem processo judicial (arts. 212 e 213):

• correções simples, como erro de transcrição, atualização de confrontantes ou mero cálculo a partir das medidas já registradas, podem ser feitas de ofício ou a pedido (art. 213, I);
• inserção ou alteração de medidas perimetrais, com ou sem mudança de área, exige planta e memorial assinados por profissional habilitado, com ART, e a concordância dos confrontantes (art. 213, II).

O confrontante que não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 213, §§ 2º e 4º). Se houver impugnação fundamentada sem acordo, o oficial remete o caso ao juiz. Vizinhos também podem, por escritura pública, ajustar divisas entre si, recolhendo o imposto se houver transferência de área (art. 213, § 9º).

Vender parte de um terreno sem desmembramento aprovado e registrado traz problemas sérios:

• a lei proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado (Lei 6.766/1979, art. 37);
• dar início ou efetuar desmembramento para fins urbanos sem autorização do poder público é crime, com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa (art. 50);
• quem compra uma fração sem matrícula própria fica em condomínio com o vendedor e depende dele para qualquer ato futuro.

Quando a divisão irregular já aconteceu em várias áreas do bairro, a saída pode ser a regularização fundiária (Reurb), conduzida pela prefeitura.

Documentos para começar

• certidão de matrícula atualizada;
• levantamento topográfico e planta da divisão pretendida;
• memoriais descritivos de cada lote com ART ou RRT;
• certidão de uso do solo ou consulta de zoneamento na prefeitura;
• IPTU em dia e documentos de todos os proprietários, com os cônjuges.

Posso desmembrar um terreno que ainda está no nome do falecido?

Em regra, é preciso primeiro regularizar a titularidade pelo inventário, porque o pedido deve ser assinado por quem consta como proprietário. É possível planejar a divisão junto com o inventário, para que cada herdeiro receba um lote já com matrícula própria. Enquanto o bem estiver em nome do falecido, prefeitura e cartório costumam recusar o desmembramento.

Quanto custa desmembrar um terreno?

Os gastos incluem o profissional que faz a planta e os memoriais, as taxas da prefeitura e os emolumentos do Registro de Imóveis pela averbação e pela abertura das matrículas. Cada item varia conforme o município e o estado, e os emolumentos seguem tabela estadual reajustada todo ano. Peça orçamento ao cartório e consulte a tabela de taxas da prefeitura.

Terreno com uma casa só pode ser desmembrado?

Pode, desde que a casa fique inteira dentro de um dos lotes e respeite, depois da divisão, os recuos, a taxa de ocupação e os demais índices da lei municipal. Se a construção não estiver averbada na matrícula, pode ser necessário regularizá-la antes ou junto. A prefeitura analisa a situação concreta na aprovação do projeto.

Desmembramento precisa de escritura?

O desmembramento em si não é uma venda e não depende de escritura: basta a aprovação da prefeitura e a averbação no Registro de Imóveis, a pedido do proprietário. Se depois houver venda ou doação de um dos lotes, esse negócio segue as regras normais, com escritura pública quando o valor passar de trinta salários mínimos.

Quanto tempo leva para abrir as matrículas novas?

Depende principalmente da prefeitura, que tem prazos próprios de análise. Depois da aprovação, há 180 dias para levar o projeto ao Registro de Imóveis. No cartório, o prazo geral para registrar ou emitir exigências é de 10 dias do protocolo, mas desmembramentos que exigem edital seguem procedimento mais longo.