Reajuste de aluguel: índice, periodicidade e revisão do valor

A Lei 10.192/2001 só admite correção por índice de preços em contratos com prazo igual ou superior a um ano (art. 2º) e declara nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano (art. 2º, § 1º). Também são nulos expedientes que, na prática, produzam o mesmo efeito de um reajuste mais frequente (art. 2º, § 3º), como aplicar o índice em parcelas ou antecipar a data-base.

A contagem dos 12 meses começa na data prevista no contrato, normalmente a da assinatura ou do início da locação. Se houve revisão do valor, por acordo ou por sentença, o período de reajuste recomeça da data dessa revisão (art. 2º, § 2º). Isso evita que o aluguel seja revisto e, poucos meses depois, reajustado de novo pelo índice cheio do período anterior.

Se o contrato de 30 meses terminou e a locação seguiu por prazo indeterminado, as cláusulas continuam valendo, inclusive a de reajuste (Lei 8.245, art. 46, § 1º). O aumento segue anual, na mesma data-base.

A Lei do Inquilinato diz que é livre a convenção do aluguel, com três proibições: estipulá-lo em moeda estrangeira, vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). Para as locações residenciais, manda observar a legislação específica de reajuste (art. 17, parágrafo único), que é a Lei 10.192. Nenhuma das duas fixa um índice obrigatório. Vale o que foi escrito no contrato: IGP-M (calculado pela FGV), IPCA (calculado pelo IBGE) ou outro índice de preços.

Por isso, o locador não pode trocar o índice sozinho no meio do contrato, nem para cima, nem para baixo. A troca exige acordo das partes, porque a lei permite que elas, de comum acordo, fixem novo valor e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste (art. 18). O acordo deve ser escrito e, se houver fiador, é prudente que ele também assine, já que o fiador não responde por aditamento ao qual não anuiu (Súmula 214 do STJ).

E se o contrato não tiver cláusula de reajuste?

Sem índice combinado, o locador não tem base para impor um percentual por conta própria. O caminho é negociar um novo valor (art. 18) ou, passados três anos, pedir a revisão judicial (art. 19).

A conta usa a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores ao mês do reajuste, conforme a regra do contrato (alguns usam o mês anterior ao aniversário, outros dois meses antes, por causa da data de divulgação). A fórmula é simples: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada ÷ 100).

Exemplo

Aluguel de R$ 2.000, contrato assinado em outubro, índice do contrato com variação acumulada hipotética de 4,5% nos 12 meses de referência. O novo aluguel fica em R$ 2.000 × 1,045 = R$ 2.090. Se a variação acumulada fosse de 12%, o aluguel iria a R$ 2.240, e aí começa a discussão sobre mercado, tratada mais abaixo.

Para conferir o percentual sem depender da imobiliária, use a Calculadora do Cidadão do Banco Central, que corrige valores pelo IGP-M e pelo IPCA entre duas datas. Informe o valor atual, as datas de início e fim do período de referência e o índice do contrato. Diferenças de centavos são normais por arredondamento; diferenças maiores costumam vir de período errado ou índice trocado.

Quando o índice acumulado fica negativo, a solução depende da redação da cláusula. Há contratos que preveem que deflação não reduz o aluguel. Sem previsão expressa, a questão não tem resposta única nos tribunais, e o caminho mais seguro costuma ser o acordo por escrito.

O reajuste pelo índice pode, com o tempo, afastar o aluguel do preço de mercado, para cima ou para baixo. A lei dá duas saídas. A primeira é o acordo: as partes podem fixar novo valor a qualquer momento (art. 18). A segunda, sem acordo, é a ação revisional: locador ou inquilino pode pedir ao juiz que ajuste o aluguel ao preço de mercado depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19).

Na ação, o autor indica o valor pretendido. O juiz pode fixar um aluguel provisório, devido desde a citação: se quem pede é o locador, até 80% do valor pedido; se é o inquilino, não menos que 80% do aluguel vigente (art. 68, II). Em geral há perícia para apurar o valor de mercado, com comparação de imóveis semelhantes na região. O aluguel definido na sentença retroage à citação, e as diferenças são pagas corrigidas, descontado o provisório (art. 69).

A pedido do locador, a sentença pode até adotar outro indexador ou outra periodicidade de reajuste (art. 69, § 1º). Não cabe revisional enquanto corre prazo para desocupação já fixado, por denúncia do contrato ou por acordo (art. 68, § 1º).

Nem todo aumento comunicado precisa ser aceito. Alguns exemplos de cobrança que pode ser contestada:

• reajuste antes de completar 12 meses da data-base ou da última revisão;
• troca de índice sem acordo escrito;
• aplicação de índice e, ao mesmo tempo, de um "aumento de mercado" sem negociação;
• percentual diferente da variação oficial do índice no período do contrato;
• aluguel vinculado ao dólar ou ao salário mínimo, que a lei proíbe (art. 17).

Se o locador se recusa a receber o valor correto, o inquilino pode consignar o aluguel em juízo para não ficar em atraso. Pagar a mais sem contestar por muitos meses dificulta a recuperação, então vale questionar por escrito logo no primeiro boleto.

Do outro lado, o locador que viu o aluguel ficar muito abaixo do mercado não precisa esperar o fim do contrato: pode propor acordo com o inquilino a qualquer momento e, se não houver entendimento, usar a revisional após os três anos.

Tenha à mão o contrato e os aditamentos, a data-base, o índice escolhido e o histórico de reajustes já aplicados. Recalcule o percentual na Calculadora do Cidadão e compare com o boleto. Se houver diferença, envie questionamento por escrito à imobiliária ou ao locador, com a conta anexada, e guarde a resposta.

Se a ideia é negociar um índice menor ou um valor fixo, formalize por aditamento assinado por locador, inquilino e fiador, com a nova data-base. Quem pretende propor revisional deve reunir anúncios de imóveis parecidos na mesma região, com metragem, padrão e vagas semelhantes, porque o preço de mercado é o centro da discussão.

Os erros mais comuns são aceitar reajuste verbal sem aditamento, esquecer que o fiador precisa anuir e deixar a revisional para depois de receber notificação para desocupar, quando ela já não cabe. Dúvidas sobre contratos de locação e outros instrumentos estão reunidas na página de assessoria jurídica, e a advogada Flávia Vaz Rabello atende locadores e inquilinos de forma online.

O locador pode trocar o IGP-M pelo IPCA sem minha concordância?

Não. O índice é o que está no contrato, e a Lei do Inquilinato só permite modificar a cláusula de reajuste por acordo entre as partes. A troca deve ser feita por aditamento escrito, de preferência também assinado pelo fiador, se houver.

Qual é o reajuste de aluguel de 2026?

Não existe um percentual único para todos os contratos. Cada um é reajustado pelo índice que escolheu, acumulado nos 12 meses anteriores à sua data-base. A forma segura de saber é aplicar o índice do seu contrato no período correto pela Calculadora do Cidadão do Banco Central.

O aluguel pode ser reajustado duas vezes no mesmo ano?

Não pelo índice. A Lei 10.192/2001 considera nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. O que pode ocorrer é um novo valor fixado por acordo ou por ação revisional, e nesse caso o próximo reajuste passa a contar da data da revisão.

O inquilino pode pedir redução do aluguel?

Pode. A ação revisional está aberta ao locador e ao locatário depois de três anos de contrato ou do último acordo. Se o aluguel ficou acima do mercado, o inquilino pede a redução, e o aluguel provisório fixado pelo juiz não pode ser inferior a 80% do valor vigente.

O reajuste precisa ser avisado com antecedência?

A lei não fixa prazo de aviso para o reajuste previsto no contrato, porque ele decorre da cláusula já assinada. Na prática, a imobiliária ou o locador informa o novo valor no boleto do mês da data-base. Confira o cálculo antes de pagar e questione por escrito se houver erro.