Condomínio atrasado e multas do condomínio: limites e riscos para o morador

Cada condômino deve contribuir para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção (CC, art. 1.336, I). Quem não paga fica sujeito, pelo § 1º do mesmo artigo, a três acréscimos:

• correção monetária;
• juros moratórios previstos na convenção ou, se ela não os previr, os juros da taxa legal do art. 406 do Código Civil;
• multa de até 2% sobre o débito.

A redação atual veio da Lei 14.905/2024. Antes, na falta de previsão na convenção, os juros eram de 1% ao mês. Hoje, a taxa legal corresponde à Selic deduzida do índice de atualização monetária (em regra o IPCA), conforme o art. 406, § 1º. Por isso, cálculos feitos com 1% ao mês fixo precisam ser conferidos contra a convenção do prédio e a data de cada parcela.

O teto de 2% é para a multa por atraso. Convenção que preveja 10% ou 20% não pode ser aplicada nesse ponto. Cláusulas de "desconto por pontualidade", que na prática funcionam como multa maior disfarçada, são alvo de discussão nos tribunais, sem resposta única.

Exemplo

Cota de R$ 800 vencida e paga dois meses depois: R$ 16 de multa (2%), mais a correção e os juros do período. Honorários de advogado só entram se houver cobrança por advogado, conforme a convenção ou o processo.

Desde o CPC de 2015, o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Na prática, o condomínio não precisa primeiro de uma ação para provar a dívida: entra direto com a execução, juntando convenção, ata da assembleia que aprovou o orçamento e demonstrativo do débito.

Citado, o devedor tem três dias para pagar (CPC, art. 829). Se não paga, o oficial de justiça penhora bens, e o condomínio pode pedir bloqueio de contas e a penhora da própria unidade. As parcelas que vencerem durante o processo entram na cobrança sem necessidade de novo pedido (CPC, art. 323).

A defesa se faz por embargos à execução, e ela é limitada a pontos como pagamento já feito, excesso de cobrança, prescrição ou falta de aprovação da despesa em assembleia. Discordar da gestão do síndico, por si só, não afasta a dívida.

A cota acompanha o imóvel: quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (CC, art. 1.345). Por isso a certidão negativa de débitos condominiais é documento obrigatório de qualquer compra de apartamento.

Pode. A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas afasta essa proteção na cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel (art. 3º, IV). A cota de condomínio é uma contribuição gerada pelo próprio imóvel, e é com base nesse inciso que os tribunais admitem a penhora da unidade por dívida condominial, ainda que seja o único bem da família.

O crédito de condomínio também passa na frente do banco que tem hipoteca sobre o apartamento: pela Súmula 478 do STJ, na execução de cotas condominiais, o crédito do condomínio tem preferência sobre o hipotecário. Na prática, se a unidade for a leilão, o condomínio recebe antes do credor da hipoteca.

O caminho até o leilão leva tempo: penhora, avaliação, intimações e hasta pública. Durante todo esse período ainda é possível pagar ou fazer acordo e encerrar a execução. Quanto mais cedo, menor o custo, porque custas, honorários e juros continuam correndo.

O STJ fixou, em recurso repetitivo (Tema 949), que na vigência do Código Civil de 2002 é de cinco anos o prazo para o condomínio cobrar a taxa condominial, ordinária ou extraordinária, contado a partir do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. A base é o art. 206, § 5º, I, do Código Civil, que trata de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Como cada mês tem vencimento próprio, a prescrição corre parcela por parcela. Em um processo ajuizado hoje, as cotas vencidas há mais de cinco anos podem ser questionadas, enquanto as mais recentes continuam exigíveis. A prescrição pode ser interrompida, por exemplo, pela citação em ação de cobrança ou por ato inequívoco do devedor reconhecendo a dívida, como um acordo assinado, e aí o prazo recomeça.

Por isso, confessar a dívida em acordo de parcelamento tem consequência: se o acordo não for cumprido, parcelas antigas que estavam perto de prescrever podem voltar a ser cobradas integralmente. Leia o termo antes de assinar e confira quais meses estão incluídos.

Além do atraso, o Código Civil prevê multas por descumprimento de deveres, com tetos diferentes:

A convenção deve prever as sanções e a forma de aplicação (CC, art. 1.334, IV). Multa aplicada pelo síndico sozinho, acima desses tetos ou sem o quórum exigido, pode ser contestada. Quem mora de aluguel também responde: o art. 1.337 fala em condômino ou possuidor.

Multa sem notificação

A multa de 2% por atraso incide automaticamente com o vencimento. Já as multas por conduta dependem do que a convenção e o regimento interno preveem. Se eles exigem advertência prévia ou prazo de defesa, a multa aplicada sem esse passo fica frágil, e o morador pode pedir o cancelamento na assembleia ou em juízo.

Peça por escrito ao síndico ou à administradora o demonstrativo do débito, mês a mês, com o índice de correção, a taxa de juros, a multa aplicada e eventuais honorários. Compare com a convenção e com a ata que aprovou o orçamento. Confira também se não há parcelas com mais de cinco anos e se a multa por atraso respeita os 2%.

Se você é inquilino, lembre que as despesas ordinárias são do locatário e as extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva, são do locador (Lei 8.245/1991, arts. 22, X, e 23, XII). O condomínio cobra o proprietário, mas quem paga no fim depende dessa divisão.

Negociar costuma ser o caminho mais barato antes da execução. Um bom acordo discrimina as parcelas incluídas, o valor de cada uma, a data de vencimento e o que acontece em caso de atraso. Guarde todos os comprovantes, já que o pagamento é a defesa mais simples na execução. Questões de imóveis e contratos estão reunidas na página de assessoria jurídica, e a advogada Flávia Vaz Rabello atende moradores e condomínios em Indaiatuba e de forma online.

A multa de condomínio pode passar de 2%?

A multa por atraso da cota não pode. O Código Civil fixa o teto de 2% sobre o débito, e convenção que preveja percentual maior não vale nesse ponto. As multas por conduta, como barulho ou obra irregular, seguem outras regras e podem chegar a cinco ou dez vezes a contribuição mensal.

Com quantos meses de atraso o condomínio pode entrar na Justiça?

A lei não fixa número mínimo de meses. Vencida a cota e comprovada a dívida com a convenção, a ata do orçamento e o demonstrativo, o condomínio já pode executar. Muitos prédios fazem cobrança amigável antes, mas isso depende da política de cada condomínio.

Comprei um apartamento com condomínio atrasado. Tenho de pagar?

Sim, perante o condomínio. O adquirente responde pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros. Se o débito não foi informado na compra, você pode cobrar o valor do vendedor depois, mas o condomínio pode exigir de você. Peça sempre a certidão de débitos antes de assinar.

Dívida de condomínio caduca depois de quantos anos?

A cobrança prescreve em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota, segundo o STJ no Tema 949. A contagem é mês a mês, e um acordo assinado reconhecendo a dívida interrompe o prazo, que recomeça do zero.

O inquilino pode ser multado pelo condomínio?

Pode, porque o Código Civil alcança o condômino ou possuidor que descumpre deveres de forma reiterada ou tem comportamento antissocial. A multa costuma ser lançada na unidade, cobrada do proprietário, que depois a repassa ao inquilino conforme o contrato de locação.