Despejo por falta de pagamento: prazos, liminar e como o processo funciona

O inquilino deve pagar o aluguel e os encargos (condomínio ordinário, IPTU quando o contrato transfere, contas de consumo) na data combinada. Se o contrato não fixar data, o prazo vai até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). Passado o vencimento, já existe falta de pagamento, e o art. 9º, III, permite desfazer a locação por esse motivo. A lei não exige dois ou três meses de atraso: um aluguel em aberto basta para o locador ajuizar a ação.

Seja qual for o motivo do fim da locação, o caminho do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo (art. 5º). Trocar a fechadura, cortar água e luz ou retirar os móveis do inquilino por conta própria não é permitido e pode obrigar o locador a indenizar o inquilino. A ação também pode ser proposta só pela falta de pagamento de encargos, como condomínio ou IPTU, ou por diferenças de aluguel (art. 62, caput).

O locador pode pedir, no mesmo processo, a rescisão e a cobrança dos valores. Nesse caso, o inquilino é citado para responder ao despejo, e inquilino e fiadores são citados para responder à cobrança, com cálculo discriminado da dívida já na petição inicial (art. 62, I).

A regra geral é o inquilino só sair depois da sentença. A exceção que mais aparece na prática é a do art. 59, § 1º, IX: se o contrato está sem nenhuma garantia (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento), porque nunca foi contratada ou porque se extinguiu ou foi exonerada, o juiz concede liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes. O locador precisa prestar caução equivalente a três meses de aluguel, que serve para indenizar o inquilino se a liminar for revogada depois.

Existem outras hipóteses de liminar no mesmo parágrafo, como o fim de contrato de temporada com ação proposta em até 30 dias do vencimento, o acordo escrito de desocupação com prazo mínimo de seis meses e o fim do prazo para apresentar nova garantia depois de notificação do locador (art. 40, parágrafo único).

Mesmo com a liminar deferida no caso de falta de pagamento sem garantia, o inquilino ainda pode evitar a rescisão: basta depositar em juízo, dentro dos 15 dias dados para desocupar, a totalidade do que deve, na forma do art. 62, II (art. 59, § 3º). Quando existe fiador ou seguro-fiança, não há essa liminar, e o processo segue até a sentença.

Purgar a mora é pagar tudo o que está atrasado para manter o contrato. O inquilino e também o fiador podem fazer isso no prazo de 15 dias contados da citação, por depósito judicial do débito atualizado, sem precisar esperar cálculo do juízo (art. 62, II). O depósito precisa incluir:

• os aluguéis e encargos vencidos até a data do depósito;
• as multas contratuais, quando exigíveis;
• os juros de mora;
• as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% do valor devido se o contrato não disser outra coisa.

Se o locador disser que o valor ficou abaixo do devido e justificar a diferença, o inquilino tem 10 dias para complementar (art. 62, III). Sem complemento, a ação continua pela diferença, e o locador pode levantar o que já foi depositado. Os aluguéis que vencerem durante o processo também precisam ser depositados em dia (art. 62, V).

O limite de 24 meses

A purgação não é ilimitada. Se o inquilino já usou esse direito nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da nova ação, ele não pode purgar de novo (art. 62, parágrafo único). Antes de 2009 o limite era diferente, então desconfie de textos que falam em "duas vezes em doze meses".

Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir mandado de despejo com prazo de 30 dias para a saída voluntária (art. 63). Esse prazo cai para 15 dias quando se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença ou quando o despejo se funda no art. 9º, que inclui a falta de pagamento (art. 63, § 1º). Na prática, então, o despejo por aluguel atrasado costuma ter prazo de 15 dias depois da sentença.

O recurso contra a sentença não suspende o despejo, porque tem efeito só devolutivo (art. 58, V). Nas ações baseadas no art. 9º, a execução provisória nem exige a caução de 6 a 12 aluguéis que a lei cobra em outros casos (art. 64). Terminado o prazo, o despejo é feito com oficial de justiça e, se necessário, com força policial e arrombamento; os móveis que o inquilino não retirar vão para um depositário (art. 65). A lei proíbe cumprir o despejo até o 30º dia seguinte à morte de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Exemplo

Aluguel de R$ 1.800 vencido em março e não pago. O locador ajuíza a ação em abril, cumulando cobrança. O contrato não tem garantia, então o juiz concede a liminar. Citado, o inquilino deposita em 15 dias os aluguéis de março e abril, a multa prevista, os juros e 10% de honorários. A liminar perde efeito e o contrato segue. Se ele tivesse purgado a mora em outra ação no ano anterior, essa saída não existiria.

Nem todo despejo nasce de dívida. No contrato residencial escrito de 30 meses ou mais, o contrato termina no fim do prazo; se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a prazo indeterminado, e o locador pode pedir a saída a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º). É a chamada denúncia vazia, porque dispensa justificativa.

Se o contrato residencial foi verbal ou de menos de 30 meses, a prorrogação é automática e a retomada fica limitada aos motivos do art. 47: falta de pagamento e demais casos do art. 9º, uso próprio, do cônjuge ou companheiro, uso por ascendente ou descendente sem imóvel próprio, obras que aumentem a área em pelo menos 20%, ou vigência ininterrupta superior a cinco anos. No pedido para uso próprio ou obra, o locador precisa comprovar a propriedade ou compromisso registrado (art. 47, § 2º).

Nas locações não residenciais por prazo indeterminado, basta notificação escrita com 30 dias para desocupação (art. 57). Se, nas ações de denúncia vazia e uso próprio, o inquilino concordar em sair no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses para a desocupação, e ele fica isento de custas e honorários se cumprir o prazo (art. 61).

Para o locador, a ação depende de prova organizada: contrato assinado, comprovantes do que foi pago e do que ficou em aberto, boletos de condomínio e IPTU quando cobrados do inquilino, e uma planilha do débito mês a mês. O crédito de aluguel documentado também é título executivo (CPC, art. 784, VIII), o que permite executar a dívida diretamente, inclusive contra o fiador. A pretensão de cobrar aluguéis prescreve em três anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I), então deixar a dívida acumular por anos pode custar parte dela.

Para o inquilino, os erros mais comuns são ignorar a citação e perder os 15 dias da purgação, depositar valor incompleto sem planilha e abandonar o imóvel sem entregar as chaves formalmente, o que mantém aluguéis correndo. Se o imóvel for abandonado depois de ajuizada a ação, o locador pode se imitir na posse (art. 66).

Negociar continua possível em qualquer fase. Um acordo escrito com parcelamento e data de saída, assinado por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupar, permite liminar se for descumprido (art. 59, § 1º, I). Outras questões de contratos e imóveis estão reunidas na página de assessoria jurídica, e a advogada Flávia Vaz Rabello atende locadores e inquilinos em Indaiatuba e de forma online.

Com quantos meses de aluguel atrasado o dono pode pedir o despejo?

A Lei do Inquilinato não fixa número mínimo de meses. Vencido o prazo de pagamento de um único aluguel ou encargo, já existe falta de pagamento e o locador pode ajuizar a ação. Na prática, muitos proprietários tentam negociar antes, mas isso é escolha, não exigência legal.

O inquilino pode ser tirado de casa sem ser ouvido pelo juiz?

Só nas hipóteses de liminar previstas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, como o contrato sem nenhuma garantia. Nesse caso o juiz manda desocupar em 15 dias sem ouvir o inquilino antes, mas ele pode depositar a dívida inteira nesse prazo e evitar a rescisão.

O fiador pode pagar a dívida para evitar o despejo?

Pode. Desde 2009 a lei permite que o inquilino ou o fiador purgue a mora, depositando em 15 dias contados da citação todo o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários. O fiador que paga pode depois cobrar do inquilino o que desembolsou.

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Depende da vara, da citação e de haver ou não liminar. Sem garantia no contrato, a desocupação pode ser determinada em poucas semanas. Com fiador ou seguro, o processo vai até a sentença, e depois dela o prazo para sair costuma ser de 15 dias, porque o recurso não suspende o despejo.

Se eu sair do imóvel, a dívida de aluguel acaba?

Não. A desocupação encerra o pedido de despejo, mas os aluguéis e encargos vencidos continuam devidos e podem ser cobrados do inquilino e do fiador, inclusive por execução, já que o crédito de aluguel documentado é título executivo. O prazo para cobrar é de três anos.