Devolver o imóvel alugado antes do prazo: multa proporcional e vistoria

Durante o prazo do contrato, o locador não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de multa no contrato, a que o juiz fixar (art. 4º, com redação da Lei 12.744/2012). A proporcionalidade é obrigatória: cláusula que exige a multa cheia, não importa quanto tempo já passou, não prevalece nesse ponto.

O Código Civil reforça a ideia ao mandar o juiz reduzir a penalidade quando a obrigação foi cumprida em parte ou quando o valor for manifestamente excessivo (art. 413). É comum contratos residenciais fixarem a multa em três aluguéis, mas esse número não está na lei: é prática de mercado, e o valor escrito no contrato é o ponto de partida da conta.

A exceção fica com as locações não residenciais do tipo "construção sob medida" (built to suit), em que o locador constrói ou reforma o imóvel para aquele inquilino. Nelas vale a multa convencionada, limitada à soma dos aluguéis que faltam até o fim do contrato (art. 54-A, § 2º).

O método mais usado divide a multa pelo total de meses do contrato e multiplica pelos meses que faltam cumprir. Fórmula: multa devida = multa contratual × meses restantes ÷ meses totais.

Exemplo

Contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.000 e multa de três aluguéis (R$ 6.000). O inquilino sai depois de 18 meses, faltando 12. A multa devida fica em R$ 6.000 × 12 ÷ 30 = R$ 2.400. Se tivesse saído com 28 meses cumpridos, faltando 2, pagaria R$ 400.

Alguns contratos fazem a conta por dias, o que é ainda mais preciso e também atende à lei. Confira qual aluguel serve de base: o valor atual, já reajustado, ou o original. Se o contrato for omisso, o aluguel vigente na data da saída costuma ser o usado.

A multa proporcional não se confunde com outras cobranças da saída. Além dela, o inquilino paga os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves (proporcionais aos dias do último mês), as contas de consumo e os reparos de danos apurados na vistoria. Se houve caução em dinheiro, ela deve ser devolvida com os rendimentos da poupança, descontado o que for comprovadamente devido (art. 38, § 2º).

A lei dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência pelo empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidade diferente daquela do início do contrato, desde que o inquilino notifique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único). Vale guardar a carta do empregador ou o ato de remoção e o comprovante de entrega da notificação.

A dispensa não cobre pedido de demissão, mudança voluntária para outra cidade ou transferência que o próprio inquilino solicitou por conveniência, embora esse último ponto dependa da prova de cada caso.

Contrato já vencido

Se o prazo do contrato terminou e a locação seguiu por prazo indeterminado, não há multa rescisória. O inquilino só precisa avisar por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º). Sem esse aviso, o locador pode cobrar um mês de aluguel e encargos vigentes na data da saída (art. 6º, parágrafo único). É um erro frequente pagar multa de três aluguéis num contrato que já estava prorrogado.

Por fim, o distrato amigável é sempre possível: locador e inquilino podem combinar a saída sem multa ou com valor menor (art. 9º, I). Formalize por escrito, com data de entrega das chaves e quitação recíproca.

O inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). A régua é a vistoria de entrada. Por isso a lei dá ao inquilino o direito de pedir ao locador, no início, uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência expressa aos defeitos existentes (art. 22, V).

Desgaste natural não é dano: pintura envelhecida pelo tempo, pequenas marcas de móveis, piso com uso compatível com os anos de locação. Já furos em excesso, portas quebradas, manchas por infiltração provocada pelo morador, vidros trincados e instalações alteradas sem autorização podem ser cobrados, porque cabe ao inquilino reparar os danos causados por ele, seus familiares ou visitantes (art. 23, V) e não modificar o imóvel sem consentimento escrito (art. 23, VI).

Muitos contratos exigem pintura na saída. A cláusula é válida se o imóvel foi entregue pintado, mas a cobrança deve se limitar ao que o laudo de entrada mostra. Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis salvo cláusula em contrário (art. 35), e o STJ admite a cláusula de renúncia a essa indenização (Súmula 335), então leia o contrato antes de gastar com obra.

1. Leia o contrato: prazo, valor da multa, forma de aviso, exigências de pintura e o laudo de vistoria de entrada.
2. Envie comunicação escrita ao locador ou à imobiliária com a data prevista de saída. No contrato por prazo indeterminado, respeite os 30 dias.
3. Calcule a multa proporcional e peça por escrito o demonstrativo do valor cobrado.
4. Agende a vistoria de saída e acompanhe pessoalmente. Fotografe e filme cada cômodo, com data, e compare com o laudo de entrada.
5. Quite contas de água, luz e gás, e peça o desligamento ou a transferência de titularidade.
6. Entregue as chaves mediante recibo com data. Os aluguéis correm até esse dia, não até a data em que você saiu.
7. Exija termo de entrega com quitação ou com a lista exata do que ainda se discute.

Se o locador se recusar a receber as chaves para forçar a cobrança de aluguéis, a entrega pode ser feita em juízo, e a recusa injustificada não deve transferir ao inquilino os meses que passarem depois disso. Guarde todas as mensagens trocadas, inclusive as de aplicativo.

Os problemas mais frequentes na saída antecipada se repetem:

• pagar a multa cheia sem aplicar a proporcionalidade;
• pagar multa num contrato que já estava por prazo indeterminado;
• sair sem vistoria acompanhada e receber meses depois um orçamento de reforma completa;
• entregar as chaves ao porteiro ou vizinho, sem recibo;
• esquecer que o fiador continua respondendo até a efetiva devolução do imóvel (art. 39), o que torna importante registrar a data da entrega.

Do lado do locador, o erro comum é cobrar a multa integral e reter a caução inteira sem demonstrar os danos, o que costuma ser revisto se o inquilino contestar. Orçamentos e fotos comparando entrada e saída são a prova que sustenta a cobrança de reparos.

Se a cobrança ficou alta ou a vistoria trouxe itens que já estavam no laudo de entrada, vale revisar o caso antes de pagar. A página de assessoria jurídica reúne questões de contratos e imóveis, e a advogada Flávia Vaz Rabello atende inquilinos e proprietários em Indaiatuba e de forma online.

O locador pode cobrar os três aluguéis de multa inteiros se eu sair antes?

Não se parte do contrato já foi cumprida. A Lei do Inquilinato manda aplicar a multa de forma proporcional ao tempo cumprido. Se faltavam 10 de 30 meses, por exemplo, você paga um terço da multa prevista no contrato.

Preciso avisar com 30 dias de antecedência mesmo pagando a multa?

O aviso de 30 dias é exigido por lei no contrato por prazo indeterminado e na dispensa por transferência do empregador. No contrato com prazo em curso, confira a cláusula: muitos contratos também pedem aviso prévio. Avisar por escrito com antecedência evita discussão sobre aluguéis extras.

Posso usar a caução para pagar o último aluguel?

Só se o locador concordar por escrito. A caução garante o contrato inteiro, inclusive danos apurados na vistoria, e o locador pode recusar a compensação antecipada. Sem acordo, pague normalmente e peça a devolução da caução com os rendimentos após a vistoria.

Sou obrigado a pintar o imóvel antes de devolver?

Depende do contrato e do laudo de entrada. Se o imóvel foi entregue com pintura nova e o contrato exige devolução no mesmo estado, a pintura pode ser cobrada, descontado o desgaste natural. Se o laudo de entrada já apontava paredes marcadas, a exigência perde força.

Perdi o emprego e preciso sair. A multa é dispensada?

A dispensa legal vale só para transferência pelo empregador para outra localidade, com aviso escrito de 30 dias. Demissão não está nessa regra, mas pode ser um bom argumento para negociar um distrato com multa menor ou sem multa, formalizado por escrito.