Fiador de aluguel: o que responde, bem de família e como deixar a fiança

A fiança é uma das garantias que o locador pode exigir, ao lado da caução, do seguro-fiança e da cessão de cotas de fundo de investimento (Lei 8.245/1991, art. 37). O contrato só pode ter uma delas: exigir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é nulo (art. 37, parágrafo único).

O fiador responde pelo que o contrato prevê: aluguéis atrasados, encargos como condomínio e IPTU quando transferidos ao inquilino, multas, juros e reparos de danos deixados no imóvel. Salvo cláusula em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado (art. 39, com redação de 2009). Por isso, o fim do prazo escrito no contrato não libera o fiador automaticamente.

Há um limite importante: o fiador não responde por obrigações criadas em aditamento que ele não assinou (Súmula 214 do STJ). Se locador e inquilino combinam um aumento fora do reajuste previsto, ou trocam o imóvel, sem a assinatura do fiador, essa parte nova não pode ser cobrada dele. E se o locador conceder moratória ao inquilino sem consentimento do fiador, este fica desobrigado (Código Civil, art. 838, I).

Pode, e essa é a principal diferença entre o fiador e o próprio inquilino. A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família, mas abre exceções, e uma delas é a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação (art. 3º, VII). Assim, o único imóvel do fiador, onde ele mora, pode ir a leilão para pagar aluguel atrasado do inquilino, enquanto o imóvel do próprio inquilino, se ele tiver um onde mora, continua protegido.

O STJ consolidou isso na Súmula 549 ("é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação") e, em 2022, no Tema 1.091, estendeu a tese expressamente às locações residenciais e comerciais. No mesmo ano, o STF julgou o Tema 1.127 (RE 1.307.334) e fixou que é constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. O placar foi apertado (7 a 4), mas a tese tem repercussão geral e orienta os demais tribunais.

A exceção vale para a fiança. Quem pensa em oferecer o imóvel de outra forma, como caução, precisa de análise própria, porque as regras não são as mesmas.

Pelo Código Civil, o fiador cobrado pode exigir que primeiro sejam executados os bens do devedor, indicando bens do inquilino no mesmo município, livres e suficientes (art. 827). É o benefício de ordem. Ele não se aplica, porém, se o fiador renunciou expressamente ou se se obrigou como principal pagador ou devedor solidário (art. 828). A maioria dos contratos de locação traz exatamente essas cláusulas, o que permite ao locador cobrar direto do fiador, sem esgotar o patrimônio do inquilino.

Na ação de despejo com cobrança, o fiador é citado para responder à cobrança (Lei 8.245, art. 62, I) e pode, ele mesmo, pagar o débito em 15 dias para evitar a rescisão (art. 62, II). O locador também pode executar diretamente, porque o crédito de aluguel documentado é título executivo (CPC, art. 784, VIII).

O que o fiador pode alegar

• valores de aditamento que não assinou;
• cobrança de período posterior à exoneração, passados os 120 dias;
• fiança prestada por pessoa casada sem autorização do cônjuge, fora da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III), que torna o ato anulável a pedido do cônjuge (art. 1.649);
• erros de cálculo, multas em duplicidade e encargos que a lei atribui ao locador, como despesas extraordinárias de condomínio (Lei 8.245, art. 22, X).

Quem paga a dívida fica sub-rogado nos direitos do locador e pode cobrar tudo do inquilino (Código Civil, art. 831).

Durante o prazo determinado do contrato, o fiador não consegue sair sozinho. A saída prevista em lei aparece quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado: o fiador notifica o locador de que quer se desonerar e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias contados da notificação (Lei 8.245, art. 40, X). A regra geral do Código Civil fala em 60 dias (art. 835), mas na locação vale o prazo especial de 120 dias.

Recebida a notificação, o locador pode exigir do inquilino nova garantia em 30 dias. Se ela não vier, a locação pode ser desfeita, com possibilidade de liminar de despejo (art. 40, parágrafo único, e art. 59, § 1º, VII).

Separação e morte

Se o casal inquilino se separa e a locação continua com quem ficou no imóvel, o fiador deve ser comunicado e pode se exonerar em 30 dias contados da comunicação, respondendo pelos 120 dias seguintes à notificação ao locador (art. 12, §§ 1º e 2º). Com a morte do fiador, o locador pode exigir novo fiador (art. 40, I), e a responsabilidade que passa aos herdeiros se limita ao tempo decorrido até a morte e às forças da herança (Código Civil, art. 836).

Exemplo

Contrato de 30 meses terminou em janeiro e o inquilino continuou no imóvel. O fiador envia notificação com comprovante de recebimento em 1º de março. Ele responde por aluguéis e danos até o fim de junho, 120 dias depois. O que vencer a partir daí não pode mais ser cobrado dele.

O seguro-fiança é contratado pelo inquilino com uma seguradora e cobre a totalidade das obrigações do locatário (art. 41). O prêmio é pago pelo inquilino (art. 23, XI) e, em geral, é renovado a cada período, o que representa custo recorrente. Em troca, ninguém da família coloca o próprio imóvel em risco.

A caução é outra alternativa: em dinheiro, não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino na devolução (art. 38, § 2º). Na caução em imóvel, a garantia é averbada na matrícula (art. 38, § 1º).

Sobre a dúvida frequente de o fiador precisar ter nome limpo: a lei não traz essa exigência. É o locador ou a imobiliária quem define os critérios de aceitação, e a lei atribui ao locador as despesas com a verificação da idoneidade do pretendente e do fiador (art. 22, VII). Se o fiador aceito perder os imóveis, se mudar sem avisar ou cair em insolvência declarada, o locador pode exigir outro (art. 40, II e III).

Antes de assinar, leia o contrato inteiro, e não só a folha da fiança. Veja o valor do aluguel, o índice de reajuste, a multa por atraso, se há renúncia ao benefício de ordem e se a fiança vai "até a entrega das chaves". Guarde uma via assinada. Se você é casado fora do regime de separação absoluta, a assinatura do cônjuge é necessária.

Durante o contrato, peça ao inquilino que avise sobre atrasos e acompanhe se ele continua no imóvel depois do prazo, porque é aí que nasce o direito de se exonerar. A notificação ao locador deve ser escrita, com prova de recebimento (carta com aviso de recebimento, notificação extrajudicial ou e-mail com confirmação).

Se a cobrança chegar, confira o período cobrado, os valores e os aditamentos antes de pagar ou fazer acordo. Prazos de defesa na execução são curtos, e uma penhora mal contestada pode levar o imóvel a leilão. Para dúvidas sobre contratos e garantias, a página de assessoria jurídica reúne os temas atendidos, e a advogada Flávia Vaz Rabello atende em Indaiatuba e de forma online.

O fiador pode ser cobrado antes do inquilino?

Em regra pode, porque quase todo contrato de locação traz renúncia ao benefício de ordem ou coloca o fiador como principal pagador ou devedor solidário. Com essas cláusulas, o locador cobra o fiador diretamente, e ele depois busca o reembolso contra o inquilino.

Meu único imóvel pode ir a leilão por dívida de aluguel de outra pessoa?

Pode, se você assinou como fiador. A Lei 8.009/1990 exclui a fiança locatícia da proteção do bem de família, e o STF confirmou em 2022 que essa penhora é constitucional tanto em locação residencial quanto comercial. Por isso é prudente avaliar o risco antes de assinar.

Posso desistir da fiança antes de o contrato terminar?

Durante o prazo determinado, não há saída unilateral. Depois que o contrato passa a prazo indeterminado, basta notificar o locador por escrito. A responsabilidade continua por 120 dias após a notificação, e o locador pode pedir ao inquilino nova garantia em 30 dias.

O fiador responde por aumento de aluguel que não assinou?

Não pelo aumento combinado em aditamento sem a assinatura dele, conforme a Súmula 214 do STJ. Já o reajuste anual previsto no próprio contrato que ele assinou continua coberto, porque faz parte da obrigação original.

Se o fiador morrer, a família herda a dívida?

Os herdeiros respondem só pelas dívidas vencidas até a morte do fiador e dentro do valor da herança, sem usar patrimônio próprio. O locador, por sua vez, pode exigir do inquilino um novo fiador ou outra garantia.