Imóvel indo a leilão por dívida com o banco: prazos e o que ainda dá para fazer

Averbada a consolidação, o banco tem 60 dias para promover o leilão público, contados da averbação na matrícula (art. 27). No primeiro leilão, o imóvel só pode ser vendido por valor igual ou superior ao fixado no contrato para esse fim (art. 24, VI). Se esse valor for menor que a base de cálculo usada pela prefeitura para o ITBI da consolidação, vale a base do imposto como mínimo.

Se ninguém der lance suficiente, o segundo leilão acontece nos 15 dias seguintes (art. 27, § 1º). Nele, é aceito o maior lance que cubra o valor integral da dívida, as despesas (inclusive emolumentos de cartório), os prêmios de seguro, os tributos e as contribuições de condomínio (§ 2º).

As datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (§ 2º-A). Os leilões e editais podem ser feitos por meio eletrônico (§ 10), o que é comum hoje. Guarde qualquer comunicação recebida: a falta de aviso das datas é um dos pontos que podem ser questionados.

Entre a averbação da consolidação e a data do segundo leilão, o antigo devedor tem direito de preferência para adquirir o imóvel (art. 27, § 2º-B). O preço corresponde a:

• o valor da dívida;
• as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as contribuições condominiais;
• os tributos, inclusive o ITBI e o laudêmio pagos pelo banco para consolidar a propriedade;
• as despesas do procedimento de cobrança e do leilão.

Além disso, quem exerce a preferência paga os tributos e as despesas da nova aquisição, como o ITBI dessa compra, custas e emolumentos. É uma recompra, e não uma simples retomada do contrato, por isso sai mais cara que a purgação da mora.

Na prática, exercer a preferência exige dinheiro à vista ou um novo financiamento aprovado em poucos dias. Quem pretende usar esse direito deve pedir ao banco, por escrito e o quanto antes, o valor exato para a recompra, e não esperar o dia do segundo leilão, porque depois dele o direito deixa de existir.

Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco deve entregar a diferença ao antigo devedor nos 5 dias seguintes à venda, incluída a indenização de benfeitorias (art. 27, § 4º).

Exemplo

Um imóvel com valor de leilão de R$ 400 mil no contrato não recebe lances no primeiro leilão. A dívida, somada a despesas, tributos e condomínio, chega a R$ 250 mil. No segundo leilão, ele é arrematado por R$ 320 mil. O banco fica com R$ 250 mil e deve devolver R$ 70 mil ao antigo devedor em 5 dias.

Quando ninguém cobre a dívida

Aqui a finalidade do financiamento muda tudo. No financiamento para compra ou construção do imóvel residencial do devedor, se o segundo leilão não tiver lance que cubra a dívida, ela é considerada extinta, com quitação recíproca, e o banco fica com o imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Nos demais casos, como imóvel comercial ou empréstimo com imóvel em garantia, o banco pode aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º), e se o produto do leilão não bastar, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução (§ 5º-A).

O banco, ou quem arrematar o imóvel, tem direito à reintegração de posse, concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação, desde que comprovada a consolidação (art. 30). Ficar no imóvel depois disso tem custo: desde a consolidação até a imissão na posse, pode ser cobrada taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato (art. 37-A). Em um imóvel de R$ 400 mil, são R$ 4 mil por mês.

O antigo devedor também responde por IPTU, taxas e condomínio até a data em que o banco é imitido na posse (art. 27, § 8º). Se o imóvel estiver alugado, o banco pode denunciar a locação com 30 dias para desocupação, salvo concordância anterior por escrito (§ 7º).

Um ponto decisivo: depois da arrematação, ou da consolidação definitiva quando os leilões fracassam, ações que discutem cláusulas do contrato ou requisitos do procedimento não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos. A exceção é a falta de intimação do devedor (art. 30, parágrafo único). Por isso, questionar o procedimento antes do leilão tem efeito muito maior do que depois.

O STF, no Tema 982, declarou constitucional a execução extrajudicial da Lei 9.514/1997, justamente porque o devedor pode levar ao Judiciário qualquer irregularidade. As mais comuns envolvem:

• intimação para purgar a mora feita de forma irregular, como edital sem tentativa pessoal ou sem o envio prévio por e-mail, quando havia e-mail no contrato;
• ausência de comunicação das datas dos leilões aos endereços do contrato;
• primeiro leilão com lance mínimo abaixo do valor contratual ou da base do ITBI;
• cobrança, no valor da recompra, de despesas sem comprovação;
• imóvel residencial tratado como se não tivesse o prazo extra e a extinção da dívida do art. 26-A.

Uma ação pode pedir a suspensão do leilão, mas a suspensão depende de decisão do juiz e de indícios concretos da irregularidade. Uma simples discordância com os juros, sem problema no procedimento, dificilmente segura o leilão. Por isso, a análise deve começar pela matrícula atualizada e pelas certidões de intimação emitidas pelo cartório.

Com o edital publicado, o tempo útil é de semanas. Reúna:

• matrícula atualizada do imóvel, com a averbação da consolidação;
• contrato de financiamento, com o valor fixado para leilão e a finalidade do crédito;
• intimações e certidões do cartório de registro de imóveis;
• comunicações recebidas sobre as datas dos leilões;
• edital, com lance mínimo de cada leilão;
• comprovantes de benfeitorias feitas no imóvel, que entram no cálculo da sobra.

Erros frequentes: acreditar que ainda é possível pagar só as parcelas atrasadas depois da consolidação; esperar o resultado do segundo leilão para tentar a recompra; abandonar o imóvel sem acompanhar a venda e, com isso, perder a sobra; e não conferir se o financiamento é residencial, o que muda a existência de dívida restante. A advogada Flávia Vaz Rabello atende casos de direito bancário em Indaiatuba e de forma online. Quem já perdeu o imóvel e ficou com o nome negativado por um saldo que a lei extinguiu pode consultar o texto sobre nome sujo indevidamente.

Posso participar do leilão e dar lance no meu próprio imóvel?

A lei dá ao antigo devedor um caminho próprio, o direito de preferência, que permite recomprar o imóvel até o segundo leilão pagando a dívida e os custos. Na prática, esse direito costuma ser mais seguro que disputar lances, porque garante a compra pelo valor legal sem concorrência. Consulte o edital sobre regras de participação.

Quanto tempo tenho para sair depois que o imóvel é arrematado?

A lei prevê reintegração de posse concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação. Enquanto não houver a entrega, pode incidir taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato. Acordos de desocupação com o arrematante também são possíveis e costumam evitar esse custo.

Se o imóvel foi vendido barato, ainda fico devendo?

Depende da finalidade do contrato. No financiamento para comprar ou construir a moradia do devedor, se o segundo leilão não cobrir a dívida, ela é extinta. Nos demais casos, o banco pode aceitar lance de metade da avaliação e cobrar o restante em execução.

Como saber se meu imóvel já está em leilão?

Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis: se houver averbação de consolidação em nome do banco, o leilão deve ocorrer em até 60 dias. Os editais costumam ser publicados em sites de leiloeiros e nas páginas de venda de imóveis dos próprios bancos.

O dinheiro que sobrar do leilão cai automaticamente na minha conta?

A lei obriga o banco a entregar a sobra em 5 dias após a venda, mas ele precisa saber para onde enviar. Informe por escrito seus dados bancários, peça a prestação de contas do leilão e guarde o protocolo. Se o prazo passar sem pagamento, a cobrança pode ser feita na Justiça.