Financiamento imobiliário atrasado: o que acontece e como evitar o leilão

A lei não fixa um número de parcelas. O que ela prevê é um prazo de carência: vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o banco só pode pedir a intimação depois do prazo que o contrato estabelecer (Lei 9.514/1997, art. 26, § 2º). Se o contrato não fixar prazo, a carência é de 15 dias (art. 26, § 2º-A, incluído pela Lei 14.711/2023).

Isso significa que, juridicamente, uma única parcela em atraso já permite iniciar o procedimento depois da carência. Na prática, muitos bancos esperam acumular algumas parcelas e fazem contatos de cobrança antes de acionar o cartório, mas essa espera é política interna e pode mudar.

Leia a cláusula de carência do seu contrato. Ela diz a partir de quando o cartório pode ser acionado, e é comum que venha junto de outras cláusulas sobre vencimento antecipado, multa e juros de mora. Também é ali que costuma estar o valor do imóvel fixado para o leilão, informação que a lei exige no contrato (art. 24, VI) e que pesa muito nas etapas seguintes.

Passada a carência, o banco pede ao oficial do registro de imóveis que intime o devedor, e o terceiro que tenha dado o imóvel em garantia, se for o caso. A intimação dá 15 dias para pagar a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, com juros, multas e encargos do contrato, tributos, condomínio do imóvel e despesas de cobrança e intimação (art. 26, § 1º). Pagando no cartório, o contrato convalesce, isto é, segue normalmente (§ 5º).

Note a diferença em relação ao veículo: aqui o valor a pagar é o atrasado com encargos, e não o saldo total do financiamento.

Como a intimação chega

• Pessoalmente, pelo próprio cartório, pelo cartório de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (§ 3º).
• Por hora certa, se houver suspeita de ocultação depois de duas tentativas; em condomínio com portaria, pode ser entregue ao funcionário responsável pela correspondência (§§ 3º-A e 3º-B).
• Por edital, se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível. Se houver e-mail no contrato, a intimação precisa ser enviada por ele pelo menos 15 dias antes do edital (§§ 4º e 4º-B).

Cabe ao devedor avisar o banco sobre mudança de endereço (§ 4º-A). Quem mudou e não avisou pode acabar intimado por edital sem perceber.

Nos financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, exceto os de consórcio, valem regras especiais do art. 26-A. A consolidação da propriedade só é averbada 30 dias depois de vencido o prazo de 15 dias para purgar a mora (§ 1º). E, até a data dessa averbação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas do procedimento, e o contrato volta a valer (§ 2º).

Exemplo

Uma família com financiamento da casa própria recebe a intimação e não consegue pagar nos 15 dias. Nos 30 dias seguintes, ela vende um carro e junta R$ 9.600, correspondentes a três parcelas de R$ 2.800 mais encargos e despesas de intimação. Se pagar antes de o cartório averbar a consolidação, o financiamento continua como antes, sem leilão.

Esse prazo extra não existe para imóveis comerciais, terrenos para investimento ou empréstimos com imóvel em garantia (home equity). Nesses casos, esgotados os 15 dias, o caminho segue direto para a consolidação. Confira no contrato qual é a finalidade do financiamento, porque é ela que define a regra aplicável.

Sem pagamento, o oficial certifica o fato e averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do banco, depois que o banco comprova o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, § 7º). A partir daí, o imóvel deixa de ser garantia e passa a ser do banco, que tem 60 dias, contados da averbação, para promover o leilão público (art. 27).

Mesmo após a consolidação, o antigo devedor ainda tem uma saída: o direito de preferência para comprar o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas, os tributos da consolidação e os custos do procedimento (art. 27, § 2º-B). É uma recompra, mais cara que a purgação, mas mantém o imóvel na família. Os detalhes do leilão, da sobra e da desocupação ficam para quando esse momento chega.

Também há efeitos imediatos no bolso. Desde a consolidação até a imissão do banco na posse, o antigo devedor pode ser cobrado de taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel fixado no contrato (art. 37-A), e continua responsável por IPTU e condomínio até essa data (art. 27, § 8º).

Antes e durante o procedimento, algumas saídas costumam ser mais baratas que perder o imóvel:

• Renegociação com o banco: incorporação das parcelas atrasadas ao saldo, alongamento do prazo ou pausa temporária, conforme a política da instituição. Nada disso é obrigatório para o banco, então peça a proposta por escrito.
• Pagamento por terceiro: um familiar ou fiador que quite a dívida fica sub-rogado no crédito e na propriedade fiduciária (art. 31), o que permite organizar a ajuda com segurança jurídica.
• Venda do imóvel com anuência do banco, quitando o saldo com o preço e ficando com a diferença, o que costuma render mais que um leilão.
• Dação em pagamento: com a concordância do banco, o devedor entrega seus direitos sobre o imóvel para quitar a dívida, sem leilão (art. 26, § 8º).

Se o problema for o valor da parcela, e não uma dificuldade passageira, vale conferir o contrato: encargos acima do pactuado e seguros cobrados indevidamente podem ser discutidos. O texto sobre como identificar juros abusivos mostra o que observar. Discutir o contrato na Justiça, porém, não suspende por si só o procedimento no cartório; para isso é preciso pagar o atrasado ou obter decisão judicial.

Ao primeiro sinal de atraso, reúna o contrato com todas as cláusulas, a planilha de evolução do saldo devedor (peça ao banco por escrito), os comprovantes de pagamento das parcelas, a matrícula atualizada do imóvel, que mostra se já houve averbação de consolidação, e qualquer intimação ou e-mail recebido do cartório.

Os erros mais frequentes são ignorar a intimação por acreditar que o banco vai negociar, pagar ao banco por fora sem que o cartório registre a purgação, deixar e-mail e endereço desatualizados no contrato e esperar o edital de leilão para agir, quando a purgação simples já não é possível. Outro erro é presumir que se trata de imóvel residencial com prazo extra sem conferir a finalidade no contrato.

Se a intimação chegou, anote a data exata: os 15 dias contam dela, e no imóvel residencial os 30 dias seguintes também dependem desse marco. A advogada Flávia Vaz Rabello atende casos de direito bancário em Indaiatuba e de forma online.

O banco pode tomar o imóvel sem processo na Justiça?

Sim. A Lei 9.514/1997 permite que a consolidação e o leilão sejam feitos pelo cartório de registro de imóveis, e o STF, no Tema 982, declarou que esse procedimento é compatível com a Constituição. O devedor pode ir à Justiça se houver irregularidade, como falta de intimação válida.

Estou desempregado. Existe alguma proteção para quem perdeu a renda?

A lei não suspende o procedimento por desemprego. Alguns contratos têm seguro que cobre situações específicas, e vale ler a apólice do seguro habitacional e acionar a seguradora se houver cobertura. Fora disso, o caminho é renegociar com o banco antes da intimação, quando há mais margem.

Posso pagar só uma parte do atrasado no cartório?

Pela lei, a purgação exige o pagamento das prestações vencidas até a data do pagamento, com encargos e despesas. Pagamento parcial não impede a consolidação, a menos que o banco aceite formalmente um acordo. Se isso acontecer, peça que o acordo seja comunicado ao cartório e guarde o documento.

Recebi a intimação, mas o imóvel está alugado para outra pessoa. O que muda?

A intimação e os prazos continuam valendo para você, que é o devedor. Se a propriedade for consolidada, o banco pode denunciar a locação com prazo de 30 dias para desocupação, salvo se tiver concordado com ela por escrito, e locações acima de um ano sem essa concordância não valem contra ele (Lei 9.514/1997, arts. 27, § 7º, e 37-B).

Depois de purgar a mora, o banco pode cobrar as mesmas parcelas de novo?

Não. O cartório recebe o valor e o repassa ao banco em até três dias, descontadas as despesas de cobrança e intimação, e o contrato de alienação fiduciária convalesce (art. 26, §§ 5º e 6º). Guarde o recibo do cartório, que é a prova de que aquelas parcelas foram quitadas.