Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

A Lei 13.786/2018 incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/1964. Quando o contrato é desfeito por distrato ou por inadimplemento do comprador, ele tem direito à restituição do que pagou diretamente à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, com estas deduções cumulativas:

• a integralidade da comissão de corretagem;
• a pena convencional, que não pode passar de 25% da quantia paga.

Se o comprador chegou a receber o imóvel, a lei permite descontar ainda, pelo período em que ele esteve disponível:

• impostos sobre o imóvel, como IPTU;
• cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores;
• valor pela fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
• demais encargos e despesas previstas no contrato.

Há um limite importante: as retenções ficam restritas ao que o comprador efetivamente pagou, exceto a taxa de fruição (art. 67-A, § 4º). Ou seja, em regra o comprador não sai do distrato devendo, salvo pelo período em que usou o imóvel.

Para que essas penalidades valham, o contrato precisa trazer, no quadro-resumo, as consequências do desfazimento com destaque em negrito, e o comprador deve ter assinado especificamente essas cláusulas (art. 35-A, VI e § 2º).

Muitos empreendimentos são registrados sob o regime de patrimônio de afetação, que separa o dinheiro e o terreno daquela obra do restante do patrimônio da incorporadora, como proteção para os compradores. O contrato ou o memorial de incorporação informam se é o caso.

Nesses empreendimentos, o artigo 67-A, § 5º, admite que a multa chegue a até 50% da quantia paga. Em compensação, a devolução deve ocorrer em até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente.

O tema gera discussão. Em junho de 2026, o STJ colocou em votação propostas de afetação de recursos repetitivos para definir se a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% nesses contratos, e qual percentual pode ser retido nos contratos anteriores à Lei do Distrato. Até que o STJ fixe tese, os tribunais podem decidir de forma diferente, e percentuais próximos do máximo costumam ser questionados quando parecem desproporcionais ao caso.

Por isso, antes de aceitar a proposta de distrato da construtora, vale conferir se o empreendimento é mesmo afetado, se a multa de 50% está prevista de forma destacada e assinada, e se há alguma cláusula mais favorável ao comprador.

O prazo para a incorporadora devolver o saldo depende do regime do empreendimento:

• com patrimônio de afetação: até 30 dias depois do habite-se (art. 67-A, § 5º);
• sem patrimônio de afetação: em parcela única, depois de 180 dias contados do desfazimento (art. 67-A, § 6º);
• se a unidade for revendida antes desses prazos: até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º).

Veja um exemplo simplificado. Um comprador pagou R$ 80.000,00 à incorporadora, dos quais R$ 6.000,00 correspondem à comissão de corretagem informada no quadro-resumo. Ele desiste antes de receber as chaves.

Os percentuais da tabela são o teto legal. Se o contrato prevê multa menor, vale a do contrato. E a correção deve seguir o mesmo índice usado para reajustar as parcelas.

As retenções acima só se aplicam quando o desfazimento parte do comprador. Se a culpa é da construtora, a lógica se inverte.

O caso mais comum é o atraso da obra além da tolerância. O artigo 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964 garante ao comprador que não deu causa ao atraso a devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa prevista, em até 60 dias da resolução. A Súmula 543 do STJ, válida para contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, afirma que a restituição deve ser integral quando há culpa exclusiva do vendedor ou construtor.

Outras situações que podem justificar a devolução integral:

• arrependimento em até 7 dias em contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, com devolução inclusive da corretagem, comprovado por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, §§ 10 e 11);
• falta de informações obrigatórias no quadro-resumo não corrigida em 30 dias, o que a lei considera justa causa para a rescisão pelo comprador (art. 35-A, § 1º);
• descumprimento de outras obrigações relevantes da construtora, como entregar imóvel diferente do contratado.

A Lei 13.786/2018 foi publicada em 28 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, o STJ tem entendido que a lei nova não se aplica diretamente, para preservar o que as partes assinaram. Nesses casos, valem o Código de Defesa do Consumidor e a jurisprudência construída antes da lei.

O artigo 53 do CDC considera nula a cláusula que prevê a perda total das prestações pagas em caso de resolução por inadimplemento. A Súmula 543 do STJ determina restituição imediata, integral se a culpa for do vendedor e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento. Isso tornou abusivas as cláusulas que só devolviam o dinheiro no fim da obra ou em parcelas.

Quanto ao percentual de retenção, a Segunda Seção do STJ adotou 25% dos valores pagos como parâmetro para as perdas da construtora em contratos anteriores à lei, quando não há peculiaridade que justifique outro valor. Em 2022, a Quarta Turma aplicou esse parâmetro a um contrato anterior à lei. Como mencionado, o STJ também discute em 2026 a afetação de repetitivo sobre o percentual nesses contratos, então a matéria pode ganhar tese vinculante.

O artigo 67-A, § 13, permite que as partes, de comum acordo, definam no instrumento de distrato condições diferentes das previstas na lei. Isso abre espaço para negociar multa menor ou prazo de devolução mais curto. Também é possível evitar a multa encontrando um comprador substituto que assuma o contrato, com anuência da incorporadora e aprovação do cadastro dele (art. 67-A, § 9º).

Erros que costumam custar caro:

• assinar o termo de distrato na primeira reunião, sem conferir se as retenções respeitam os limites legais;
• parar de pagar sem formalizar o pedido, acumulando encargos;
• aceitar desconto de corretagem que não estava identificada no quadro-resumo;
• não verificar se o motivo real do desfazimento é um atraso da construtora, o que mudaria o cálculo;
• aceitar devolução parcelada ou sem correção, em desacordo com a lei.

Documentos para reunir: contrato com quadro-resumo, aditivos, comprovantes de todos os pagamentos, recibo da corretagem, memorial de incorporação ou certidão da matrícula indicando o patrimônio de afetação, comunicados sobre a obra e a proposta de distrato recebida.

A advogada Flávia Vaz Rabello analisa propostas de distrato em Indaiatuba e de forma online.

A construtora pode cobrar a multa sobre o valor total do imóvel?

Não, nos contratos regidos pela Lei do Distrato. A pena convencional incide sobre a quantia paga pelo comprador, com teto de 25%, ou 50% no patrimônio de afetação. Apenas a taxa de fruição, devida se você recebeu o imóvel, é calculada sobre o valor atualizado do contrato.

Posso desistir de imóvel na planta financiado pelo banco?

Depende da fase. Antes do financiamento bancário, o distrato é feito com a incorporadora e segue o artigo 67-A. Depois que o banco quitou a construtora e o imóvel foi dado em garantia, a relação passa a ser com o banco, e as regras são outras, como as da alienação fiduciária.

A corretagem é sempre descontada no distrato?

Pela lei, a comissão de corretagem pode ser deduzida integralmente, desde que o valor, as condições de pagamento e o beneficiário estejam informados no quadro-resumo. No arrependimento em até 7 dias de contrato firmado em estande de vendas, a corretagem também deve ser devolvida.

Quanto tempo a construtora tem para devolver o dinheiro do distrato?

Com patrimônio de afetação, até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, em parcela única após 180 dias do desfazimento. Se a unidade for revendida antes, o saldo deve ser pago em até 30 dias da revenda. Se a culpa for da construtora, o prazo é de 60 dias da resolução.

Assinei o distrato e me arrependi. Ainda posso questionar?

É possível em algumas situações, como retenções acima do limite legal, cláusulas sem o destaque exigido ou desfazimento que na verdade decorreu de atraso da construtora. O fato de ter assinado não impede a discussão de cláusulas abusivas, mas a análise depende do termo e do contrato original.