Atraso na entrega de imóvel na planta: tolerância de 180 dias e indenização

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, incluiu o artigo 43-A na Lei 4.591/1964. Ele diz que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento não dá causa à resolução do contrato pelo comprador nem gera penalidade para a incorporadora.

Essa folga, porém, só vale se estiver expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Uma cláusula escondida no meio do contrato, sem destaque, pode ser questionada. Além disso, a lei exige que o contrato comece por um quadro-resumo com o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso (art. 35-A, XII).

O STJ, no Tema 996, também fixou que o contrato deve estabelecer de forma clara, expressa e inteligível um prazo certo para a entrega, que não pode ficar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio, admitido apenas o acréscimo do prazo de tolerância. Cláusulas do tipo "entrega em 24 meses após a assinatura do financiamento" ou "após a obtenção do habite-se", sem data definida, são problemáticas.

Na prática, conte a partir da data prevista no contrato e some 180 dias corridos. Passado esse marco sem a entrega, a construtora está em atraso e começam as consequências do próximo tópico.

Superados os 180 dias, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, o artigo 43-A oferece dois caminhos que não podem ser somados.

Desfazer o contrato

O comprador pode pedir a resolução do contrato e tem direito à devolução da integralidade de todos os valores pagos, mais a multa estabelecida no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária (art. 43-A, § 1º). Como a culpa é da construtora, não cabe a retenção de 25% ou 50% que existe quando a desistência parte do comprador. A Súmula 543 do STJ segue a mesma linha: culpa exclusiva do vendedor gera restituição integral e imediata.

Manter a compra e receber indenização

Se preferir ficar com o imóvel, o comprador em dia recebe, na entrega das chaves, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida pelo índice do contrato (art. 43-A, § 2º).

A multa de mora (1% ao mês) e a multa pela inexecução total, cobrada quando o contrato é desfeito, não podem ser cumuladas (art. 43-A, § 3º).

Imagine um contrato com entrega prevista para 30 de junho de 2025 e cláusula de tolerância de 180 dias, clara e destacada. O prazo final passa a ser o fim de dezembro de 2025. As chaves só são disponibilizadas no fim de abril de 2026, ou seja, quatro meses depois da tolerância.

Até a entrega, o comprador pagou R$ 150.000,00 diretamente à incorporadora. Pela regra do artigo 43-A, § 2º:

O valor é corrigido pelo índice do contrato e pago por ocasião da entrega da unidade. Se o comprador tivesse optado por desfazer o negócio, receberia os R$ 150.000,00 corrigidos e a multa contratual prevista, em até 60 dias.

O exemplo é simplificado. Na conta real entram a correção de cada parcela, a data exata da disponibilização das chaves e eventuais cláusulas mais favoráveis ao comprador. Também é preciso separar o que foi pago à incorporadora do que foi pago ao banco que financiou, porque a base da multa legal é o valor efetivamente pago à incorporadora.

Antes da Lei 13.786/2018, o STJ julgou recursos repetitivos que continuam orientando os tribunais, sobretudo em contratos anteriores à lei. Em 2019, a Segunda Seção decidiu não aplicar a lei nova nesses julgamentos, para não surpreender quem assinou antes dela.

• Tema 970: a cláusula penal moratória fixada em valor equivalente ao aluguel não pode ser cumulada com lucros cessantes. Em 2023, o STJ admitiu a cumulação quando a multa contratual é inferior ao valor do aluguel.
• Tema 971: se o contrato de adesão só prevê multa contra o comprador, ela deve servir de parâmetro para indenizar o comprador quando a construtora atrasa.
• Tema 996, fixado para o Minha Casa, Minha Vida (faixas 1,5, 2 e 3): após o prazo, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e a indenização é paga na forma de aluguel mensal de imóvel semelhante até a entrega da posse. Também é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo, e o índice setorial de correção do saldo devedor deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso.

Para contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, a relação entre a multa de 1% do artigo 43-A e o pedido de aluguéis ainda gera divergência nos tribunais. A resposta depende do texto do contrato e de quando ele foi assinado.

O primeiro passo é conferir no contrato a data prevista de conclusão, a cláusula de tolerância e as consequências do atraso descritas no quadro-resumo. Com isso, você sabe a partir de quando a construtora está em mora.

Em seguida, notifique a construtora por escrito, pedindo a data de entrega, as razões do atraso e a indicação de como será paga a indenização. E-mail com confirmação de leitura ou notificação extrajudicial servem para registrar o pedido. Guarde também os comunicados da empresa sobre o andamento da obra.

Depois, decida entre as duas opções do artigo 43-A. Quem precisa do imóvel para morar costuma preferir esperar e cobrar a indenização. Quem perdeu a confiança na obra ou não consegue mais pagar tende a preferir o desfazimento com devolução integral. A escolha tem consequências: a opção pela resolução encerra o contrato, e a lei proíbe somar as duas multas.

Se a construtora não pagar a indenização na entrega ou não devolver os valores em 60 dias, é possível cobrar judicialmente. Casos de menor valor podem ir ao Juizado Especial Cível, dentro dos limites de valor da causa, e os demais à Justiça comum.

Alguns erros fazem o comprador perder dinheiro:

• assinar termo de recebimento das chaves ou aditivo com "quitação ampla" de multas sem ler, abrindo mão da indenização;
• aceitar novo prazo de entrega proposto pela construtora sem negociar compensação;
• parar de pagar as parcelas por conta própria, o que pode caracterizar inadimplência do comprador e enfraquecer o pedido;
• continuar pagando juros de obra ao banco depois do prazo sem questionar;
• confundir a data do habite-se com a data de disponibilização das chaves.

Documentos para reunir: contrato de promessa de compra e venda com quadro-resumo, aditivos, comprovantes de todos os pagamentos à incorporadora, extrato do financiamento bancário (se houver), comunicados sobre a obra, e-mails e notificações trocados, e comprovantes do aluguel que você paga enquanto espera. Se o imóvel era para renda, anúncios de imóveis semelhantes ajudam a estimar o valor do aluguel.

A advogada Flávia Vaz Rabello atende casos de atraso de obra em Indaiatuba e de forma online.

A construtora pode alegar chuva ou falta de material para atrasar além dos 180 dias?

A tolerância de 180 dias já existe justamente para absorver imprevistos comuns da construção. Chuvas, escassez de mão de obra ou de material costumam ser tratadas como risco do negócio da incorporadora. Só eventos realmente extraordinários e comprovados podem ser discutidos como excludentes, e cabe à construtora provar.

O prazo de tolerância vale se não estiver escrito no contrato?

Não. O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 exige que a tolerância de até 180 dias seja expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Sem essa cláusula, o atraso começa a contar a partir da data prevista no contrato para a conclusão da obra.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto a obra está atrasada?

Não é recomendável fazer isso por conta própria. A multa do artigo 43-A é devida ao comprador adimplente, e deixar de pagar pode ser usado pela construtora para alegar inadimplência sua. Se a intenção é desfazer o contrato pelo atraso, o caminho é formalizar a resolução.

Atraso na entrega de imóvel dá dano moral?

O simples atraso costuma ser tratado como descumprimento contratual, compensado pela multa e pelos aluguéis. O dano moral pode ser reconhecido quando o atraso é muito longo ou traz consequências graves, como impedir a mudança de uma família que já tinha saído do imóvel anterior, e depende de prova no caso concreto.

Quem comprou para investir também tem direito à indenização?

Sim. A multa do artigo 43-A é devida ao adquirente adimplente, sem distinção de finalidade. No Tema 996, sobre o Minha Casa, Minha Vida, o STJ considerou irrelevante distinguir moradia de investimento. Fora desse programa, a finalidade pode influenciar a discussão sobre lucros cessantes.