Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas que protegem as duas partes

Pelo art. 481 do Código Civil, na compra e venda o vendedor se obriga a transferir o domínio e o comprador, a pagar o preço. O contrato cria obrigações, mas não torna ninguém dono. Para imóveis, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245), e enquanto isso não acontece o vendedor continua sendo considerado o proprietário.

O título também precisa ter a forma certa. O art. 108 exige escritura pública para negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Abaixo desse valor, a lei admite instrumento particular, salvo regra especial. Por isso é comum haver duas etapas: primeiro o compromisso particular, depois a escritura no tabelionato e, por fim, o registro.

A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, registrada na matrícula, dá ao comprador direito real à aquisição (art. 1.417). Se o vendedor se recusar a outorgar a escritura depois de quitado o preço, o comprador pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Registrar a promessa é uma proteção barata perto do risco de o vendedor alienar o mesmo bem a outra pessoa.

O sinal, que o Código Civil chama de arras, é o valor pago na assinatura para firmar o negócio. Se o contrato for cumprido, ele é abatido do preço (art. 417). As consequências do descumprimento dependem de o contrato prever ou não direito de arrependimento.

Arras confirmatórias (sem direito de arrependimento)

É a regra quando o contrato não diz nada. Com a redação dada pela Lei 14.905/2024 ao art. 418, se quem pagou o sinal desiste ou descumpre, a outra parte pode desfazer o contrato e ficar com as arras. Se quem recebeu é que descumpre, deve devolvê-las mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. A parte prejudicada pode ainda provar prejuízo maior e pedir indenização suplementar, valendo o sinal como mínimo, ou exigir o cumprimento do contrato (art. 419).

Arras penitenciais (com direito de arrependimento)

Se o contrato permitir expressamente que as partes se arrependam, o sinal passa a ter função só indenizatória: quem pagou perde o valor, quem recebeu devolve em dobro, e não cabe indenização extra (art. 420).

Exemplo: imóvel de R$ 400 mil, com sinal de R$ 40 mil. Se o vendedor desiste sem justificativa, o comprador pode exigir a devolução dos R$ 40 mil mais outros R$ 40 mil, com correção e juros. Se o contrato for de arras confirmatórias e o prejuízo do comprador for maior (por exemplo, perdeu o aluguel que já tinha rescindido), ele pode tentar provar a diferença.

A cláusula de preço deve dizer quanto será pago, quando, por qual meio e para qual conta. Pagamento em parcelas pede um índice de correção definido. Se o contrato não fixar índice, o parágrafo único do art. 389 manda aplicar o IPCA. Quanto aos juros de mora, quando não são convencionados valem os juros legais do art. 406, que desde a Lei 14.905/2024 correspondem à taxa Selic deduzido o índice de atualização monetária, com metodologia definida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central.

Quando parte do preço depende de financiamento bancário, o contrato precisa prever o que acontece se o crédito for negado ou sair menor que o esperado: prazo para a aprovação, possibilidade de completar a diferença com recursos próprios e desfazimento sem multa, com devolução do sinal, se o banco recusar sem culpa do comprador. Sem essa cláusula, a recusa do financiamento pode ser tratada como inadimplemento do comprador.

A multa por descumprimento (cláusula penal) não pode ultrapassar o valor da obrigação principal (art. 412) e pode ser reduzida pelo juiz se for manifestamente excessiva ou se o contrato tiver sido cumprido em parte (art. 413). Uma cláusula resolutiva expressa, que diga em que casos o contrato se desfaz, opera de pleno direito (art. 474), o que dá previsibilidade às duas partes.

Salvo acordo em contrário, o vendedor responde pelos débitos que recaem sobre o imóvel até a entrega (art. 502), e as despesas de escritura e registro ficam com o comprador (art. 490). Mesmo assim, algumas dívidas acompanham o imóvel e podem sobrar para quem compra:

• condomínio: o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345);
• IPTU e taxas do imóvel: pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, esses créditos passam para o adquirente, salvo quando o título trouxer prova da quitação.

Por isso, o contrato deve exigir declaração de quitação do condomínio e certidão negativa de tributos municipais antes da escritura, além de prever que eventuais débitos anteriores sejam descontados do saldo do preço.

A matrícula atualizada é o documento central. A Lei 13.097/2015, no art. 54, concentrou na matrícula as informações que podem ser opostas ao comprador de boa-fé: citações de ações, penhoras, indisponibilidades e outras constrições precisam estar registradas ou averbadas ali. A mesma lei, com redação da Lei 14.382/2022, dispensa certidões forenses para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé, mas há exceções, como a falência do vendedor e a usucapião. Por cautela, muitos compradores ainda pedem certidões de distribuição em nome do vendedor antes de pagar valores altos.

Se o vendedor for casado, em regra o cônjuge precisa autorizar a venda de imóvel, exceto no regime de separação absoluta (art. 1.647, I). A falta dessa autorização pode levar à anulação. Em imóvel herdado, o inventário precisa estar concluído e registrado, ou a venda deve seguir o caminho próprio autorizado no inventário. A venda de pai ou mãe para filho é anulável sem o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge (art. 496).

O contrato também deve dizer quando o comprador recebe a posse e as chaves, em que estado o imóvel será entregue, quem paga contas de consumo a partir de qual data e o que acontece se o vendedor atrasar a desocupação, com multa diária ou mensal proporcional.

Terreno

Na compra de terreno, confira se ele tem matrícula própria e se o loteamento está registrado, porque lote sem matrícula individual não pode ser transferido de forma regular. Metragem, confrontações e eventuais restrições urbanísticas devem constar do contrato conforme a matrícula, não conforme a placa de venda.

Muita gente pesquisa por contrato de compra e venda de imóvel sem escritura porque pretende pagar tudo e só registrar depois. O risco é real: sem escritura e registro, o comprador não é dono perante terceiros, o imóvel pode ser penhorado por dívida do vendedor, e a regularização futura depende de o vendedor estar vivo, localizável e disposto a assinar. Os erros mais frequentes são:

• pagar o preço integral antes de ver a matrícula atualizada;
• não definir se o sinal tem ou não direito de arrependimento;
• esquecer a cláusula sobre financiamento negado;
• deixar sem prazo a outorga da escritura;
• não registrar o compromisso na matrícula.

Documentos para reunir antes de assinar: matrícula atualizada, documentos pessoais e certidão de casamento do vendedor, certidão negativa de IPTU, declaração de quitação do condomínio e comprovante de pagamento do sinal. Valores de escritura e registro seguem as tabelas oficiais de emolumentos, que mudam todo ano; consulte o tabelionato e o cartório de registro antes de fechar o preço. A advogada Flávia Vaz Rabello revisa e redige contratos imobiliários em Indaiatuba e de forma online.

Contrato de compra e venda registrado em cartório de títulos vale como escritura?

Não. O registro em Títulos e Documentos serve para conservar o papel e dar publicidade a ele, mas não substitui a escritura pública exigida para imóveis acima de 30 salários mínimos nem o registro na matrícula, que é o que transfere a propriedade.

O vendedor pode desistir depois de receber o sinal?

Pode deixar de cumprir, mas arca com as consequências. Sem cláusula de arrependimento, deve devolver o sinal mais o equivalente, com correção, juros e honorários, e o comprador pode exigir a venda ou indenização maior. Com cláusula de arrependimento, devolve o sinal em dobro e nada mais.

Qual o valor comum de sinal na compra de imóvel?

A lei não fixa percentual para o sinal. As partes negociam livremente, e o valor costuma considerar o preço do imóvel e o prazo até a escritura. O que importa é o contrato dizer se o sinal é confirmatório ou penitencial e como será abatido do preço.

Quem paga o ITBI e a escritura na compra de imóvel?

Salvo cláusula em contrário, o Código Civil atribui ao comprador as despesas de escritura e registro. O ITBI é municipal e cada lei local define o contribuinte, normalmente o adquirente. O contrato pode dividir esses custos de outro modo, desde que fique escrito.

Dá para comprar imóvel só com contrato particular e registrar depois?

Dá, mas a propriedade continua do vendedor até a escritura e o registro. Se ele morrer, tiver dívidas ou vender de novo, a regularização fica mais difícil. Registrar o compromisso na matrícula e marcar prazo para a escritura reduz esse risco.